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Das Sanierungsgebiet steht – und jetzt?

Isernhagen Das Sanierungsgebiet steht – und jetzt?

Die Satzung für das Sanierungsgebiet „Zentrum Isernhagen“ hat Rechtskraft erlangt. Rund 1200 Eigentümer haben nun den dazugehörigen Sanierungsvermerk im Grundbuch stehen. Zudem ist eine Bürgerversammlung verplant. Wir beantworten die wichtigsten Fragen.

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Ulf-Bernhard Streit fungiert als Projektleiter für die Sanierung des Zentrums.v

Quelle: Archiv

Altwarmbüchen. Welche Auswirkungen hat der Sanierungsvermerk im Grundbuch?
Durch diesen Sanierungsvermerk wird kenntlich gemacht, dass sich das jeweilige Grundstück im Sanierungsgebiet befindet. Einerseits haben die Grundstückseigentümer so die Gelegenheit, Investitionen in ihr Grundstück steuerlich geltend zu machen. Ferner weist er darauf hin, dass die Bestimmungen des Baugesetzbuches zu beachten sind. Dazu gehört auch die Genehmigung von Bauvorhaben und ihre Prüfung auf Übereinstimmung mit den Sanierungszielen im Gebiet.

Was müssen sich die Eigentümer alles genehmigen lassen?
Genehmigungspflichtig sind unter anderem alle Vorhaben im Innen- wie Außenbereich, die wesentlich wertsteigernde Veränderungen der Grundstücke und Gebäude darstellen. Das reicht von der Fassadensanierung und neuen Fenstern über den Austausch der Heizung bis hin zur Sanierung und Erneuerung der Sanitärbereiche. Ebenfalls das Okay der Gemeinde brauchen Eigentümer, die ihr Grundstück verkaufen oder teilen wollen, die befristete Mietverträge für länger als ein Jahr abschließen oder ihr Grundstück mit einer Hypothek belasten möchten.

Warum besteht diese Genehmigungspflicht überhaupt?
Die Gemeinde will sich damit Kenntnis über Veränderungen im Sanierungsgebiet verschaffen und die Entwicklung in Abhängigkeit von den Sanierungszielen steuern. Sollte zum Beispiel aufgrund vorhandener städtebaulicher Planungen ein Kaufinteresse der Gemeinde an einem Grundstück bestehen, wäre es hinderlich, wenn vorab mit größeren Bau- und Sanierungsmaßnahmen der Grundstückspreis erhöht würde. In diesem Fall könnte die Gemeinde ihr Veto einlegen.

Wie läuft so ein Genehmigungsverfahren denn ab?
Die Eigentümer stellen einen Antrag auf sanierungsrechtliche Genehmigung für ihr Vorhaben, den sie im Internet auf isernhagen.de als Vordruck finden. Im Anschluss prüft der Sanierungsträger, die Niedersächsische Landgesellschaft (NLG), den Antrag. Laut Ulf-Bernhard Streit von der NLG könne man im Schnitt bei baulichen Vorhaben mit circa 14 Tagen bis zur Genehmigung rechnen. Das Baugesetzbuch räumt jedoch eine Frist von einem Monat mit einer Verlängerungsoption von maximal drei weiteren Monaten ein. Bei Kaufverträgen und Grundschuld-Bestellungen braucht es aufgrund von Nachfragen und Erläuterungen etwas länger. „In den allermeisten Fällen wird es eine Genehmigung geben“, ist Streit überzeugt. Die Gemeinde wolle weder Verkäufe verhindern noch Entwicklungen ausbremsen. Generell sei es für Betroffene, die es eilig haben, ratsam, sich vorab zu informieren, welche Unterlagen der Sanierungsträger für eine Genehmigung brauche.

Muss wirklich jedes Fenster genehmigt werden, oder kann die Gemeinde auch pauschal Genehmigungen aussprechen?
Derzeit werden die städtebaulichen Planungen vorangetrieben und die Zielsetzungen der Sanierung konkretisiert. Vor Abschluss dieser Planungen ist es nicht möglich, für bestimmte Vorhaben und Rechtsvorgänge allgemein eine Genehmigung zu erteilen. In der Startphase müsse laut Streit erst einmal geschaut werden, welche Anträge überhaupt gestellt werden und wie damit umgegangen wird. Wenn später immer wieder das Gleiche durchgewinkt werde, könne eine allgemeine Vorweggenehmigung erlassen werden.

Wie viele Anträge liegen kurz nach dem Start schon vor?
Sechs Eigentümer haben schon Genehmigungen beantragt – von der Grundschuld-Bestellung bis zur baulichen Veränderung. Die Besonderheit im Sanierungsgebiet in Altwarmbüchen sind die vielen Eigentumswohnungen, deren Eigentümern nur ein sehr kleiner Teil des Grundstücks gehört.

Was passiert, wenn ein Eigentümer sich keine Genehmigung einholt?
Festgelegte Sanktionen gibt es nicht. Laut Streit werde man auch nicht als „Sanierungspolizei“ von Grundstück zu Grundstück laufen. Allerdings ist zu bedenken: Mietverträge, die ohne Genehmigung geschlossen wurden, sind nicht rechtskräftig. Wer keinen gesonderten Vertrag über ein Vorhaben mit der Gemeinde abgeschlossen hat, kann auch den Vorteil, die Kosten dafür steuerlich geltend zu machen, nicht nutzen. Bei größeren Bauvorhaben, die ohne Genehmigung entstehen, wird im Zweifelsfall die Bauaufsicht tätig. Vorhaben, die bereits vor Rechtskraft der Sanierungssatzung begonnen wurden, dürfen aber zu Ende gebracht werden.

In den nächsten Monaten wird der Gutachterausschuss den Anfangswert aller Grundstücke im Sanierungsgebiet ermitteln. Warum?
Die Gutachter werden unter Bezugnahme auf Bodenrichtwerte, Grundstücksverkäufe und diverse andere Parameter den reinen Grundstückswert ohne die Gebäude darauf ermitteln. Eine Vermessung braucht es dafür nicht. Nach Abschluss der Sanierung in maximal zehn Jahren wird dieser Vorgang wiederholt. Die Differenz der beiden Ergebnisse – sprich: die Wertsteigerung der Grundstücke durch die Sanierung – müssen die Eigentümer als Ausgleichsbetrag dann an die Gemeinde zahlen.

Wie werden diese Ausgleichszahlungen gerechtfertigt?
„Eine Sanierung gibt es nicht zum Nulltarif“, betont Streit. Schließlich würden die Eigentümer durch die Wertsteigerung ihrer Grundstücke davon profitieren. Die Gemeinde ist verpflichtet, diese Zahlungen einzufordern – schließlich werden Millionen Euro an Steuergeldern in das Sanierungsgebiet investiert. Die Ausgleichszahlungen sind als Mitfinanzierung der Nutznießer zu verstehen. Gleichzeitig entfallen aber die Gebühren, die die Gemeinde andernfalls für den Ausbau der Straße oder die Erneuerung der Beleuchtung von den Anliegern einfordern müsste.

Wie hoch werden diese Ausgleichszahlungen sein?
Das lässt sich noch nicht sagen, da weder Gemeinde noch NLG über die Auswirkung auf den Wert der Grundstücke durch die Sanierung spekulieren wollen. Aber: Aus Erfahrung ist für große Einzelgrundstücke laut Streit mit einigen Tausend Euro zu rechnen, bei Wohnungen mit entsprechenden Miteigentumsanteilen am Grundstück deutlich weniger. „Wir reden nicht von Zigtausenden“, beruhigt Streit. Da der Bodenrichtwert in Isernhagen eh schon relativ hoch liege, sei auch nur mit einer moderaten Wertsteigerung zu rechnen.

Was hat der zu Anfang ermittelte Grundstückswert für Auswirkungen auf mögliche Verkäufe?
Der Eigentümer darf sein Grundstück nicht über dem ermittelten Wert verkaufen – selbst, wenn er dafür Interessenten hätte. Das basiert auf der Annahme im Baugesetzbuch, dass der erhöhte Preis bereits die Wertsteigerung mit einkalkulieren würde. Damit würde der Käufer doppelt belastet: Einmal mit dem zu teuren Grundstückskauf, andererseits mit der später zu leistenden Ausgleichszahlung.

Können sich Grundstückseigentümer auch vor Ablauf der zehn Jahre freikaufen, um beispielsweise einen Kredit noch vor dem Rentenalter aufzunehmen?
Ja. Es gibt die Möglichkeit, nach etwa der Hälfte der Sanierungszeit und wenn erkennbar ist, welche öffentlichen Maßnahmen tatsächlich zur Umsetzung kommen, mit der Gemeinde sogenannte Ablösebeträge zu vereinbaren, die dann sofort gezahlt werden können. Dieses Vorgehen strebt die Gemeinde an – zumal die Einnahmen daraus wiederum in die weiteren Sanierungsmaßnahmen fließen können. Die Höhe der Ablösesummen wird der Gutachterausschuss festlegen.

Immer wieder kommt Kritik wegen mangelnder Transparenz und fehlender Bürgerinformation auf. Wie steuert die Gemeinde gegen?
Einerseits finden Interessierte im Internet auf isernhagen.de eine Rubrik zum Sanierungsgebiet. Die Grundstückseigentümer sind gesondert per Brief informiert worden. Andererseits ist Ulf-Bernhard Streit unter Telefon (05 11) 1 23 20 82 04 ansprechbar für Fragen und Informationen. „Die Gespräche, die ich bereits geführt habe, waren sehr gut“, bilanziert er. Die Unsicherheit manch eines Betroffenen, die Streit in der breiten Masse noch nicht feststellen konnte, lasse sich beheben. „Ein Sanierungsgebiet bedeutet keine Gefahr.“ Mit einer Broschüre und öffentlichen Informationsveranstaltungen sollen weitere Fragen aus dem Weg geräumt werden.

Wie sehen die nächsten Schritte aus?
Nach der Bürgerbeteiligung werden die politischen Gremien erste Detailbeschlüsse fassen, die wiederum in eine konkrete Planung gegossen und schließlich umgesetzt werden. Wann die Bagger rollen, wird die Länge der politischen Diskussion zeigen.

 Informationsabend für Bürger

Isernhagens Bürgermeister Arpad Bogya lädt alle betroffenen Einwohner sowie jeden Interessierten für Donnerstag, 24. November, um 18.30 Uhr in das Schulzentrum am Helleweg in Altwarmbüchen ein. An diesem Abend wird der Rahmenplan für das Sanierungsgebiet „Zentrum Isernhagen“ öffentlich vorgestellt sowie das ergänzende Farb- und Materialkonzept. Der Sanierungsträger wird für Fragen zur Verfügung stehen, und auch das Planungsbüro Lohaus und Carl erläutert die bisherigen Planungen. Bürger können zudem Anregungen und Wünsche äußern. Eine Anmeldung für die Versammlung ist nicht nötig.

Von Carina Bahl

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