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Aus der Stadt Sind Sie eine Heuschrecke, Herr Hettrich?
Hannover Aus der Stadt Sind Sie eine Heuschrecke, Herr Hettrich?
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00:17 04.06.2017
Von Conrad von Meding
"Ein Interesse daran, dass die Büro- und Handelsflächen nicht lange leerstehen": Sascha Hettrich, Deutschland-Chef des Ihme-Zentrums-Großeigentümers Intown aus Berlin.

Herr Hettrich, sind Sie eine Heuschrecke?

Darauf kann ich mit einem klaren Nein antworten. Als Heuschrecken bezeichnet man in der Immobilienbranche Unternehmen, die Schrottimmobilien billig kaufen, wenig sanieren und bald mit Gewinn weiterverkaufen. Intown aber investiert in Deutschland seit 2005 und hat noch nie ein Gebäude verkauft. Wir sanieren und modernisieren und behalten die Immobilien dann in unserem Bestand. Auch am Ihme-Zentrum haben wir ein langfristiges Interesse.

Sie haben vor fast zweieinhalb Jahren 85 Prozent des Ihme-Zentrums gekauft - an dem ruinösen Zustand hat sich seither sichtbar eigentlich nichts verändert.

Das geht auch nicht so schnell. Wir stellen zunächst genaue Untersuchungen an, bevor wir mit einem Umbau beginnen. Das dauert mindestens zwölf Monate, bei komplexen Immobilien eher 36 Monate. Und das Ihme-Zentrum ist eine wirklich sehr komplexe Immobilie. Wir haben allein 16 Monate benötigt, um absolut sicher zu klären, welche Bereiche uns quadratmetergenau eigentlich gehören. Das Ihme-Zentrum ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft nach dem WEG-Gesetz und ist aufgrund der Vielzahl der Teil- und Wohneigentumseinheiten juristisch sehr unübersichtlich. Und da stehen Sie dann im Erdgeschoss und wissen zwar, dass Ihnen eine Teilfläche gehört. Aber niemand kann Ihnen genau sagen, wo sie anfängt und endet, weil es in dem riesigen Raum keine Wände gibt. Wir wissen aber: Wer schnell anfängt, macht nachher alles doppelt. Deshalb haben wir zunächst sehr präzise Konzepte entwickelt. Jetzt sind wir so weit, dass wir für den ersten Bauabschnitt die Planungen bauantragsreif vorlegen konnten.

Zur Person

Sascha Hettrich ist seit Januar Geschäftsführer der Intown-Group Berlin. Der 55-Jährige ist seit 33 Jahren in der Immobilienbranche tätig, davon elf Jahre in verantwortlicher Position für Jones Lang in Budapest, Wien, New York und Berlin. Zuletzt hatte er sich auf Unternehmensberatung spezialisiert, auch für Intown.

Andere Leute informieren sich, wenn sie eine Immobilie erwerben wollen, vorher sehr genau über das Objekt. Sie nicht?

Wir erwerben ja keine Einfamilienhäuser, da gehen Käufer sicherlich anders vor. Wir kaufen aus Zwangsversteigerungen, aus Insolvenzen, wir übernehmen Problemimmobilien und Firmen, die Immobilien besitzen. Da bekommen Sie nicht immer alle Unterlagen ausgehändigt. Unsere Unternehmensstrategie ist, Immobilien an guten Standorten und mit einer guten Perspektive zu erwerben, die in der Regel in einem schlechten Zustand sind. Wir verstehen etwas von der Erneuerung und steigern so den Wert der Investition.
Sie haben bei der Zwangsversteigerung 16,5 Millionen Euro für die Gewerbeareale des Ihme-Zentrums bezahlt. Ihre Bruttomieteinnahmen pro Jahr betragen 4,5 Millionen Euro.

Es gibt Leute, die rechnen so: Wenn Sie das Gebäude nach ein paar Jahren an den nächsten verkaufen, haben Sie allein durch die Mieteinnahmen satten Gewinn gemacht. Stimmt das?

Wir äußern uns generell nicht zu Zahlen. Aber glauben Sie mir: Weder werden die Mieten in dieser Höhe derzeit wirklich gezahlt, noch bleibt das Geld bei uns. Wir zahlen monatlich eine sechsstellige Summe Hausgeld, auch für die leerstehenden Bereiche. Und wir investieren erheblich in die Planung: Das Büro RKW erstellt das Einzelhandelskonzept einschließlich zusätzlicher Wohnungen, das Büro spa arbeitet an der Fassadenplanung. Das alles kostet viel Geld. Wie gesagt: Wir haben die Planung für den ersten Abschnitt abgeschlossen und mit der Stadt diskutiert. Jetzt hoffen wir, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft den Plänen bald zustimmt, damit der Bauantrag auch eingereicht werden kann.

Dieser erste Bauabschnitt, im Wesentlichen die Herstellung der Fassaden, wird geschätzt etwa 10 bis 12 Millionen Euro kosten. Der Gesamt-Sanierungsbedarf aber liegt bei etwa 200 Millionen Euro. In Hannover haben wir schon oft Versprechen von Investoren gehört, dass alles schön wird im Ihme-Zentrum. Wer garantiert, dass es nicht auch bei Intown wieder nur leere Versprechen sind?

Wir können kein Interesse haben, dass die Büros und Handelsbereiche im Ihme-Zentrum langfristig leer stehen, denn wir behalten die Immobilie wie alle unsere Objekte langfristig im Bestand. Und wir arbeiten nicht nur an der Fassadenplanung, sondern haben Konzepte für die Erneuerung der Handelsflächen erarbeitet. Zur Blumenauer Straße entstehen Geschäfte. Darüber wird es Wohnareale geben - sowohl für Betreutes wie auch für Studentenwohnen. Wir stellen der Stadt Flächen für Kultur- und Begegnungsstätten zur Verfügung. Das Ihme-Zentrum hatte vor unserer Zeit etwa 60 000 Quadratmeter Verkaufsfläche (Anm. der Redaktion: doppelt so viel wie die Ernst-August-Galerie). Unsere Analysen haben ergeben, dass an diesem Standort etwa 20 000 Quadratmeter Verkaufsflächen sinnvoll sind.

Erneut haben Vertreter der Großeigentümer des Ihme-Zentrums Animationen für einen möglichen Umbau eines Teils des Gebäudes präsentiert. 

Edeka ist dem Ihme-Zentrum seit Jahren trotz aller Verzögerungen treu und will ein Geschäft im Gebäudeteil nahe der Spinnereistraße einrichten. Aber haben Sie auch schon andere Mietverträge?

Auch über Vertragsfragen reden wir nicht öffentlich. Aber glauben Sie mir: Wir sind in Gesprächen, und wir haben mehr Interessenten, als wir nach unserem Konzept unterbringen können. Bisher konnten wir keine Verträge schließen, weil wir noch keine endgültige Klarheit über die genauen Flächen hatten.

Wenn die Eigentumsaufteilung so schwierig ist im Gebäude: Warum kaufen Sie eigentlich nicht den privaten Wohnungseigentümern alle Wohnungen ab, dann wären Sie Alleineigentümer und könnten schalten und walten wie Sie wollen?

Grundsätzlich kaufen wir gerne Wohnungen im Ihme-Zentrum, wenn uns diese für Preise angeboten werden, die wir interessant finden. Aber auch die Eigentümer merken ja, wenn es vorangeht im Ihme-Zentrum. Dann sinkt die Bereitschaft, zu einem günstigen Preis zu verkaufen.

Man kann den Eindruck bekommen, dass Sie zwar bundesweit ganz viel aufkaufen, Ihre Organisation aber komme mit der Entwicklung der Immobilien nicht hinterher. In Leipzig geht es mit der Sanierung des Hotels Astoria nicht voran, in Dortmund schleppt die Vermarktung des Einkaufszentrums, in Schwerin gibt es massiv Mieterproteste, weil Wohnungsheizungen nicht funktionieren. Stimmt Ihre Organisationsstruktur?

Wir sind tatsächlich sehr schnell gewachsen. Intown managt etwa 150 Einzelobjekte mit etwa 2,2 Millionen Quadratmetern Mietfläche, rund 7000 Wohneinheiten und etlichen Hotels. Wir sind eine starke und gut strukturierte Organisation mit rund 200 Mitarbeitern, die sicherlich in Kürze auf 250 Mitarbeiter wachsen wird. Die Probleme an den einzelnen Standorten aber sind sehr unterschiedlich. In Schwerin haben wir einen großen Plattenbaubestand aus ehemals kommunaler Hand übernommen. Dass dort Heizungen nicht funktionieren, liegt nicht an uns, sondern an jahrelanger Mangelunterhaltung. Wir investieren dort. Beim Astoria Leipzig sind wir jetzt mit der Stadt einig über das Umbaukonzept. Es ist ein interessantes, denkmalgeschütztes Gebäude, aber völlig heruntergekommen – im Keller steht das Wasser. Aber schauen Sie mal auf unser Nachbargrundstück hier in Berlin: Das war ein schäbiges Postamt, wir haben für die Hilton-Gruppe ein Crown-Plaza errichtet. Solche Projekte haben wir auch an anderen Standorten. Dort sehen Sie, was wir können.

Neben dem Ihme-Zentrum gehören Intown noch weitere Gebäude in Hannover – und auch deutschlandweit. Einige Beispiele.

In Hannover beklagen die Stadtwerke, derzeit ja noch Ihr Großmieter im Ihme-Zentrum, dass es von Intown immer neue und schlecht informierte Ansprechpartner gegeben habe. Weil es keine verlässlichen Zusagen zur Sanierung gegeben habe, hat man sich zum Auszug entschieden.

Ich bin ja erst seit einigen Monaten bei Intown, aber ich war selbst Anfang des Jahres bei der Vorstandsvorsitzenden zum Gespräch. Es mag sein, dass es da in der Vergangenheit Unstimmigkeiten gegeben hat. Aber bitte berücksichtigen Sie auch: Die Darstellung der Stadtwerke ist die einer Mieterpartei, wir sind der Vermieter. Ich werde das nicht kommentieren.

Intown ist ja in Hannover inzwischen Großeigentümerin. Außer 85 Prozent vom Ihme-Zentrum besitzen Sie das gesamte Altbauareal der Pelikan-Werke in der List und das alte Bürogebäude der Concordia an der Karl-Wiechert-Allee, die dort nur noch Mieterin ist. Und Ihnen gehört das Maritim Grand-Hotel, in dem jetzt Flüchtlinge leben. Wird dort planmäßig mit der Sanierung begonnen?

Die Stadt hat dort einen Nutzungsvertrag bis Mai 2018. Für den Umbau haben wir einen Architektenwettbewerb durchgeführt, den das Frankfurter Büro Meckler gewonnen hat. Die Umsetzung ist mit der Stadtplanung besprochen, jetzt sind wir dabei, mit der Bauordnung Fragen zu klären. Es wird ein sehr aufwendiger Umbau: Haustechnik, Brandschutz, Gesamtkubatur, Fassade. Ich denke, wir können Ende 2018, Anfang 2019 anfangen. Der Umbau soll 14 bis 18 Monate dauern, wobei so etwas im Bestand auch 24 Monate dauern kann. Wir investieren dort viel, aber der Top-Standort rechtfertigt die Investition.

Fotograf Philipp von Ditfurth hat das Ihme-Zentrum aus verschiedenen Blickwinkeln fotografiert.

Wann wollen Sie denn mit dem Ihme-Zentrum fertig sein?

Der Mietvertrag für die städtischen Büros läuft derzeit bis Mitte 2020. Nach dem übergangsweisen Auszug beginnen wir auch dort mit der Sanierung. Für den Büroturm sind zwölf Monate Umbauzeit geplant. Weitere Maßnahmen wie die Wiederbelebung des Einzelhandels und das Schaffen weiterer Flächen werden aber sicherlich etwas länger dauern, sodass wir aus heutiger Sicht 2022 fertig sein können.

Nun leben im Ihme-Zentrum ja gut 1400 Menschen, und als Großgebäude in Linden hat es auch für Anwohner eine wichtige Bedeutung. Oft wird beklagt, Intown zeige wenig Dialogbereitschaft, Auskünfte erhalte man nur nach beharrlichem Nachfragen, wenn überhaupt. Ist solch ein Verhalten noch zeitgemäß?

Ich gebe Ihnen recht: Bei den Erfahrungen der Vergangenheit im Ihme-Zentrum muss man nachdenken, ob man zu einem anderen, offeneren Dialog miteinander findet. Wir arbeiten im öffentlichen Raum, vielleicht müssen wir uns Gedanken darüber machen, wie wir interessierte Menschen besser mitnehmen können. Ich persönlich schätze einen direkten Dialog und habe ein Interesse daran, solch eine Kultur auch bei Intown zu pflegen. Es gibt Vorbilder von institutionellen Investoren, die ein Quartiersmanagement zum gemeinsamen Austausch und zur Zusammenführung von Interessen geführt haben, um so Nachbarschaft, Miteigentümer und Öffentlichkeit einzubeziehen. Ich kann Ihnen jetzt hier keine konkrete Zusage machen, aber wir werden auch bei uns thematisieren, wie wir das, was wir tun, besser kommunizieren können.

Interview: Conrad von Meding

Das Ihme-Zentrum

Die Pläne für das riesige Wohn- und Gewerbegebäude an der Ihme stammen aus der Wirtschaftswunderzeit der Sechzigerjahre: Ab 1971 wurde die Betonburg errichtet mit Wohnungen am Wasser und Blick über die Stadt, dazu gehören große Büro- und Handelsflächen. Die Größe der Immobilie, die Formensprache und die Betonoptik galten aber schon bald als „von gestern“.

Seit den Neunzigerjahren stehen riesige Flächen leer, in denen zuvor etwa Huma und Saturn-Hansa ansässig waren. Weil Mieten fehlten, wurde kaum noch investiert, Revitalisierungskonzepte scheiterten. Der jetzige Großeigentümer Intown bekam bei einer Zwangsversteigerung 2015 rund 83 Prozent der Immobilie für 16,5 Millionen Euro. Seitdem wartet Hannover auf Besserung.

Den Kommentar zu den Plänen lesen Sie hier.

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