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Aus der Stadt Mietpreisbremse: Vermieter wollen klagen
Hannover Aus der Stadt Mietpreisbremse: Vermieter wollen klagen
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00:15 17.12.2015
Von Conrad von Meding
Quelle: Symbolfoto
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Hannover

Sowohl der Verband der Wohnungswirtschaft (VDW) als auch private Immobilienvereine melden Bedenken an. „So wird weniger Wohnraum geschaffen, weil am Ende nicht der Markt die Preise bestimmt, sondern die Politik“, sagt etwa Rainer Beckmann von Haus & Grundeigentum, der in Hannover 12 500 private Immobilieneigentümer vertritt. Haus & Grund hat eine Klage vorbereitet.

Lange Zeit hatte es so ausgesehen, als würde Hannover keine Mietpreisbremse bekommen – und wenn, dann nur für einige Stadtteile. Denn im Stadtdurchschnitt sind die Mieten seit 2011 von 5,82 auf 6,17 Euro gestiegen, das sind 1,5 Prozent pro Jahr und damit nicht mehr als die Inflation. Stärker ist der Anstieg in einigen Stadtteilen wie Linden, Ost- und Südstadt. Doch reicht laut Sozialministerium die Datenlage nicht aus, um eine Mietpreisbremse für wenige Stadtteile zu rechtfertigen – und ein kompletter Verzicht erschien für Hannover politisch nicht opportun.

Land erwartet Stellungnahme

Beim Mieterbund begrüßt Geschäftsführer Randolph Fries, dass die Mietpreisbremse kommen soll: „Wir haben das gefordert.“ Allerdings dürfe das Land sich jetzt keine Zeit lassen. Aus anderen Bundesländern ist bekannt, dass der Mietpreisanstieg vor Einführung der Mietpreisbremse stark war, weil Eigentümer Fakten schaffen wollten: Einmal erhöhte Mieten brauchen sie nicht mehr zu senken.

Das Land erwartet jetzt bis Anfang März eine Stellungnahme der Kommunen, diese können sich theoretisch auch gegen die Mietpreisbremse aussprechen. Politische Gremien wie der Bezirksrat Mitte haben sich jedoch schon für die Einführung ausgesprochen. 

■ So funktioniert die Bremse: Bisher schützen die Gesetze Mieter nur vor Mieterhöhungen während eines laufenden Vertrags. Die Bremse dagegen soll auch bei Mieterwechseln den Anstieg der Preise begrenzen. Wenn eine Wohnung nicht grundlegend modernisiert wurde, darf die Neumiete maximal 10 Prozent mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete betragen. Diese Vergleichsmiete wird vom offiziellen Mietpreisspiegel festgelegt. Der unterteilt die Stadt straßengenau in normale und gute Wohnlagen und sortiert zudem alle Wohnungen in Baujahre, Größen und Ausstattungsmerkmale – heraus kommt eine komplizierte Tabelle. Alle zwei Jahre wird der Mietspiegel aktualisiert.

Was wäre erlaubt, was nicht? Vier Beispiele

Linden-Nord, 70 qm (mittlere Ausstattung), Gebäude 1975, nicht modernisiert
Aktuelle Kaltmiete: 350 Euro
Nach Neuvermietung : 500 Euro
So geht es dann nicht mehr: Derzeit können Vermieter ihre Forderung bei Neuvermietungen weitgehend frei festlegen. Einzige juristische Begrenzung stellt der Mietwucher dar, doch der ist schwer nachzuweisen. Für diese Beispielwohnung in einem typischen Mehrfamilienhaus wurden bisher 5 Euro pro Quadratmeter genommen, bei 70 Quadratmetern lag die Miethöhe also bei 350 Euro. Weil nun ein Mieterwechsel stattfindet, nutzt der Eigentümer die Gelegenheit zur Erhöhung. Er könnte derzeit am Wohnungsmarkt problemlos 500 Euro Kaltmiete erzielen (7,14 Euro pro Quadratmeter). Weil aber der im Mietspiegel festgestellte durchschnittliche Quadratmeter-Kaltmietpreis bei 5,45 Euro liegt und die Wohnung nicht modernisiert ist, dürfen maximal 6 Euro pro Quadratmeter verlangt werden, also 420 Euro Kaltmiete.

Südstadt, 70 qm (mittlere Ausstattung), Gebäude 1975, nicht modernisiert
Aktuelle Miete : 365 Euro
Nach Neuvermietung: 515 Euro
Diese Erhöhung ist erlaubt: Ein Beispiel aus der Südstadt: Der ehemalige Beamtenstadtteil (laut Mietspiegel: gute Wohnlage) ist schon immer etwas teurer gewesen, deshalb beträgt die bisherige Kaltmiete mit 365 Euro etwas mehr als im Lindener Beispiel (laut Mietspiegel: normale Wohnlage). Tatsächlich liegt die amtlich von Gutachtern festgestellte Durchschnitts-Kaltmiete für eine Wohnung dieser Größe und Ausstattung bei 6,71 Euro pro Quadratmeter. Der Vermieter darf bei Neuvermietung 10 Prozent über diesem Durchschnittswert liegen, also 7,38 Euro nehmen. Damit darf er trotz Mietpreisbremse maximal 516,60 Euro für die Wohnung verlangen. Damit betrüge die Mietsteigerung bei Neuvermietung mehr als 40 Prozent – und wäre damit doch legal trotz Mietpreisbremse.

Oststadt/List, 90 qm (mittlere Ausstattung), Gebäude 1920, nicht modernisiert
Aktuelle Kaltmiete : 675 Euro
Nach Neuvermietung: 680 Euro
Leichte Erhöhung verboten: Laut Mietspiegel ist die Oststadt/südliche List eine gute Wohnlage. Angenommen wird, dass der Vermieter erst kürzlich bei einer Neuvermietung einen Mieter gefunden hat, der angesichts der Engpässe auf dem Wohnungsmarkt 7,50 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter zahlt – derzeit absolut üblich. Damit beträgt die Kaltmiete aktuell schon 675 Euro und liegt so um mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete (laut Mietspiegel: 6,39 Euro, erlaubt wären also bei Neuvermietung maximal 632,70 Euro). Das Bundesgesetz erlaubt, dass die eigentlich zu hohe Miete weiterhin verlangt wird, der Vermieter darf also bei Neuvermietung wieder 675 Euro nehmen. Jegliche Erhöhung aber ist strikt verboten – und seien es auch nur 5 Euro.

Oststadt/List, 90 qm (mittlere Ausstattung), Gebäude 1920, modernisiert
Aktuelle Kaltmiete: 400 Euro
Nach Neuvermietung: 800 Euro
Hoher Anstieg ist legal: Die Mietpreisbremse schützt nicht generell vor hohem Mietanstieg. In diesem Beispiel ist die Miete von einem Quadratmeterpreis von 4,44 auf 8,88 Euro verdoppelt worden – legal, wenn die Wohnung zuvor komplett modernisiert worden ist. Dafür reicht kein Anstrich, es ist eine echte technische Modernisierung nötig. Die Mietpreisbremse kennt für diesen Fall keine Begrenzung. So wollte der Gesetzgeber vermeiden, dass Eigentümer nicht mehr investieren. Absurd allerdings: Wenn der erste Mieter nach der Modernisierung auszieht, darf anschließend wieder nur 10 Prozent mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete verlangt werden. In diesem Beispiel betrüge sie wegen der sehr guten Ausstattung 7,50 Euro pro Quadratmeter, also inklusive 10-Prozent-Aufschlag 742,50 Euro.

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