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Bei Zwangsversteigerungen gibts keine Schnäppchen

Niedrige Zinsen, hohe Preise Bei Zwangsversteigerungen gibts keine Schnäppchen

Früher kauften Bieter bei Zwangsversteigerungen von Immobilien Schnäppchen. Aber seit die Zinsen auf historische Tiefstände gesunken sind und Häuser und Wohnungen auf dem freien Markt immer teurer werden, ist es für Eigentümer ertragreicher, in Notlagen ohne Amtsgericht zu verkaufen.

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Weil Fotografieren bei Versteigerungen im Gerichtssaal nicht erlaubt ist, muss ein Blick in den leeren Saal 2048 beim Amtsgericht reichen. Der fragile Aktenberg auf dem Richtertisch gehört zu einem einzigen Fall.

Quelle: Kutter

Hannover. Eher graumäusig kommt das Objekt daher, dennoch kreisen im Saal 2048 des Amtsgerichts Hannover alle Gedanken um diese 60 Quadratmeter. Drei Zimmer, Küche, kleines Bad, winziger Balkon, mittlerer Standard im zweiten Stock eines Mehrfamilienhauses. Der Besitzer hat Schulden, die Stadtkasse fordert Grundsteuern, eine Bank Kreditraten, das Finanzamt notiert fehlende Zahlungeingänge. Die Zwangsversteigerung, angeschoben von der Stadt, ist der kommunale Versuch, doch noch an Geld zu kommen. Verkehrswert der Wohnung laut Gutachter: 52.000 Euro. Saal 2048 ist überfüllt.

60 Männer und Frauen haben Interesse. Wer keinen Stuhl ergattert hat an diesem freundlichen Vormittag, lehnt neben anderen Interessenten an holzvertäfelten Wänden oder steht in einer kleinen Traube weit in den Raum hinein. Flotte Frauen mit ins Haar geschobenen Sonnenbrillen, biedere Männer in Jeans und T-Shirts, Shorts-Träger auf dünnen Beinen, ältere Paare und, den Namen nach, Deutsche und etliche andere Nationalitäten. Offenkundig, dass viele auf ein Schnäppchen hoffen. Der wortführende Rechtspfleger hinterm Richtertisch schildert die Bedingungen. Wer bieten will, muss seinen Personalausweis vorlegen und einen Nachweis seiner Zahlungskraft. Das erste Gebot: 52.000 Euro, ein Herr mit Aktenkoffer im mittleren Alter aus der ersten Reihe. Kein Cent über Verkehrswert. Ein Witz, dabei kann es nicht bleiben. Keiner verlässt den Saal.

Zwangsversteigerungen waren bis vor ein paar Jahren erste Adresse für diejenigen, die auf gute Geschäfte hofften. Makler tauchten auf und Menschen, die sich Immobilien zusammenkauften, Wohnungsverbände schickten Vertreter. Aus Not ließ sich Kapital schlagen. Aber seit die Zinsen auf historische Tiefstände gesunken sind und in der Folge Häuser und Wohnungen auf dem freien Markt immer teurer werden, ist es für Eigentümer ertragreicher, in Notlagen ohne Amtsgericht zu verkaufen. Weil die Wirtschaft läuft, geraten zudem weniger Menschen in Existenznöte. Die Zeit scheint vorbei, um vor Gericht zu Ramschpreisen Hochwertiges zu erstehen.

Rechtspfleger in Hannover haben festgestellt, dass bei Versteigerungen zum Teil deutlich höhere Erlöse erzielt werden als in früheren Jahren. Käufern sitzt das Geld lockerer. Und nur im Gerichtssaal, sagt ein erfahrener Versteigerer, pokern sich Bieter in Höhen, die sie vielleicht nie zahlen wollten. Um jeden Preis gewinnen zu wollen ist eine Mentalität, die viel Geld kosten kann.

Im Saal 2048 geht es zunächst behäbig zu, geboten wird in 500-Euro-Schritten. Weshalb einen Sturm entfachen, wenn ein Hauch reichen könnte? Ein grauhaariger älterer Mann mit Schnauzbart stöhnt, es geht ihm zu langsam, er glaubt, dass der Kaufpreis am Ende höher liegen wird, warum also nicht gleich anständig bieten. Er schlängelt sich durch die Stuhlreihe, legt seine Papiere vor, nennt eine Summe, der Rechtspfleger ruft sie aus: „64.000 Euro!“ Gemurmel im Saal.

Elf Interessenten haben sich inzwischen ausgewiesen. Jetzt bieten sie direkt aus dem Saal. Vielleicht sieht der Mieter aus Langenhagen zu, dann könnte er sich einen ersten Eindruck verschaffen vom neuen Besitzer dieser 60 Quadratmeter. Lieber die Frau mit langen braunen Haaren und teurer Handtasche? Oder den dunkelhaarigen jungen Mann mit Bart und Bauchansatz unterm schwarzen T-Shirt?

Im Finale, mittlerweile stehen 84.000 Euro im Raum, wird es wieder kleinteilig. 84.200, der Herr aus der ersten Reihe. 84.300, vom jungen Mann mit Bauchansatz. Die Braunhaarige geht, genug ist genug. Vom schnauzbärtigen Herrn, dem es nicht schnell genug ging, kommt kein Wort mehr. Dann sagt der Herr mit Aktenkoffer: „85.000, eine runde Summe.“ Und Schluss, darüber geht keiner. Zuschlag für Herrn K. aus der ersten Reihe. Dieses auf den Tisch geklopfte Klischee vom ersten, zweiten und dritten Hammerschlag kommt nicht zum Vortrag, ein einziger tut es auch.

Hinterhergeworfen ist das Objekt nicht. Für das Geld bekommt der Käufer 60 Quadratmeter in einem 55 Jahre alten Haus, was, ohne Nebenkosten, 1416 Euro pro Quadratmeter macht. Immerhin hat er Maklerkosten gespart. Die Wohnung soll eine Kapitalanlage sein, ist zu hören, kein Eigenbedarf also. Gut möglich, dass hier in Saal 2048 eine Strategie aufgegangen ist. Eine Maklerin hat das Angebot vor dem Termin bekanntgemacht, in der Hoffnung, dass mehr Interessenten kommen. Könnte ja sein, dass mehr Bieter den Preis nach oben treiben.

Könnte aber auch sein, dass es keine Rolle spielte. Wie jede Zwangsversteigerung war das Angebot aus Langenhagen auch auf der Internetseite vom Amtsgericht zu sehen, wo Interessierte routinemäßig vorbeischauen. Vor Gericht landen meist schwierige und strittige Fälle. Dann können sich mehrere Gläubiger nicht über ein gemeinsames Vorgehen verständigen, eine Erbengemeinschaft hegt unterschiedliche Ansichten über den Umgang mit Nachgelassenem, oder ein Ehepaar streitet nach einer Trennung um das gemeinsame Haus.

Zwei Wochen vorher, wieder Saal 2048. 20 Menschen sitzen auf ihren Plätzen. Totale Stille, bis ein Stuhl knarzt. Es gibt nichts zu tun außer zu warten, manche lernen mit Blicken den kargen Raum auswendig. Ein Mann flüstert, man könnte eine Stecknadel fallen hören. Vor ein paar Minuten hat die Versteigerung eines Einfamilienhauses begonnen, Schweigen gehört zum Spiel. Niemand bietet, alle warten, alle schweigen, alle blicken umher. Der Rechtspfleger am Richtertisch schaut auf die große Uhr an der Wand, eine halbe Stunde muss er warten, so steht es im Gesetz. Vor ihm sitzt sich an getrennten Tischen das Ehepaar gegenüber, das einst im Haus lebte, das jetzt losgeschlagen wird. Er scherzt mit seiner Anwältin, sie guckt auf ihr Handy. Sie vermeiden, sich anzusehen.

Das Haus in einem bürgerlichen Viertel ist laut Gutachten 240.000 Euro wert, inklusive Garage und 800 Quadratmeter großem Garten. Allerdings: Es gibt Baumängel. Im Saal hören die Interessenten von hohen Forderungen, zu begleichen vom künftigen Eigentümer. Aufgelaufene Zinsen, Restschuld, nicht beglichene Erbpacht. Wer das Haus ersteigert, müsste fast 350.000 Euro aufbringen.

Ein Paar aus der Nachbarschaft ist gekommen. Es kennt die Eheleute nicht, weiß aber, dass hier eine Immobilie in guter Wohngegend zu haben ist, um selbst dort einzuziehen. Profitiert man nicht von Notlagen anderer? Aber nein, sagen Interessierte, die Leute wollten ja verkaufen. Ein Gebot hat das Paar trotzdem nicht abgegeben, überhaupt legt niemand im Saal vor. Nach einer halben Stunde hat sich dieser Termin erledigt. Die Frau sagt: „Es hat uns misstrauisch gemacht, dass keiner geboten hat.“ Das Schweigen im Saal habe ihren Verdacht geweckt, dass vielleicht etwas nicht stimmte. Was genau? Die Antwort ist ein Schulterzucken. Etwas, was andere womöglich bedacht, sie selbst aber übersehen hätten.

Auch dieses Verhalten kennen die Rechtspfleger am Amtsgericht. Manche beginnen erst mit Geboten, wenn andere anfangen. Mit dem ersten Gebot eines Konkurrenten wächst offenbar die Angst, man könnte ein gutes Geschäft verpassen. Bietet aber keiner, will niemand der Dumme sein im Poker.

Das junge Pärchen einige Stühle weiter ist auf Bildungsreise ins Gericht gekommen. Er trägt eine weiße Designerbrille und eine weiße Mütze, sie kommt in rustikaler Jeans und Pulli. Mal gucken, wie der Markt ist. „Auf dem normalen Grundstücksmarkt ist es viel zu teuer“, sagt die junge Frau, das Haus schien günstig zu ein. Bis das Pärchen von der Last erfuhr, die das Objekt beschwerte. „Das war schon krass.“ Sie lassen ihre Finger davon. Sie wollen wiederkommen, zu einem Termin, der mehr Glück verspricht.

Weniger Verfahren

Die Zahl der Versteigerungen hat in den vergangenen Jahren deutlich abgenommen. 2010 waren beim Amtsgericht Hannover 830 Verfahren anhängig, im vergangenen Jahr nur noch 244. Die Termine werden öffentlich bekannt gegeben, Unterlagen und Fotos über Häuser, Wohnungen, Grundstücke und Garagen liegen vor dem Versteigerungstermin zur Einsicht aus. Es ist auch möglich, einen Besichtigungstermin zu vereinbaren. Interessenten, die mitbieten wollen, müssen zuvor eine Sicherheitsleistung hinterlegen, sie beträgt 10 Prozent vom festgelegten Verkehrswert. Mit dem Kauf übernimmt der neue Eigentümer alle Rechten und Pflichten, das Amtsgericht ist von jeder Haftung ausgeschlossen.

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