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Wie gefährlich ist der Immobilienboom?

Steigende Preise Wie gefährlich ist der Immobilienboom?

Wohnungspreise und Mieten haben kräftig zugelegt, in einigen Großstädten sind sie regelrecht explodiert. Die Angst vor dem Absturz wächst. Mit neuen Instrumenten will die Bundesregierung nun die Kreditvergabe notfalls einschränken. Sind die Sorgen berechtigt?

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Die Nachfrage nach Häusern steigt und steigt, genauso wie die Immobilienpreise. 

Quelle: dpa

Hannover.  Inzwischen ist die Verzweiflung so groß, dass sie sogar Geld bieten. 1600 Euro soll derjenige bekommen, der Jörn, Sandra und Oskar Müller eine Wohnung vermittelt. Drei bis fünf Zimmer hätte die Familie gerne und einen kleinen Balkon. Am liebsten irgendwo innerhalb des Berliner S-Bahn-Ringes, aber auch die Stadtteile Pankow, Schöneberg oder Friedenau wären in Ordnung. Bis zu 1400 Euro warm würden sich die Müllers ihren Wohntraum im Monat kosten lassen. Beide haben einen sicheren Job und keine Schulden. Sollte eigentlich kein Problem sein, denkt man. Ist es aber doch.

Die dreisten Maschen der Vermieter

Seit eineinhalb Jahren sind die Müllers auf der Suche. Studieren Aushänge, durchstöbern mehrmals täglich die wichtigen Portale im Internet. 20 Wohnungen haben sie sich bereits angesehen, zweimal hätte es fast geklappt. Bei einer Wohnung im gefragten Helmholtzkiez wollten die Eigentümer ein vertragliches Sonderkündigungsrecht für den Fall, dass sie die Wohnung verkaufen. Innerhalb von vier Wochen hätte die Familie dann ausziehen müssen. „Wie soll ich das mit einem kleinen Kind machen?“, fragt Jörn Müller. Bei einer anderen Wohnung wollten die Vermieter einen Raum behalten und für gelegentliche Übernachtungen selbst nutzen. Auf eine Übernachtung im Monat hätten sich die Müllers sogar eingelassen, doch die Vermieter wollten kein Limit. „Das wollte ich meiner Familie nicht zumuten“, sagt Müller.

Also bleiben sie in ihrer zu kleinen Wohnung und suchen weiter. „Der Markt“, sagt Müller, „ist irgendwie verrückt geworden.“

Ähnliche Erfahrungen machen derzeit viele Wohnungssuchende in deutschen Großstädten. Egal ob Hamburg, Berlin, München oder Hannover – wer eine neue Bleibe sucht, hat derzeit ein Problem. Oder aber er ist solvent genug, um Mieten zu bezahlen, die noch vor wenigen Jahren als absurd gegolten hätten.

Kaufimmobilien am stärksten umkämpft

Noch schlimmer als auf dem Mietmarkt sieht es auf dem Markt für Kaufimmobilien aus. Vor allem in gefragten Lagen sind deren Preise regelrecht explodiert. Laut einem aktuellen Bericht des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung war Wohneigentum in deutschen Großstädten 2014 ganze 21 Prozent teurer als fünf Jahre zuvor. In Universitätsstädten wie Regensburg oder Ulm waren es 50 Prozent und mehr, in München legten die ohnehin schon hohen Preise gar um schwindelerregende 69 Prozent zu.

Trotzdem entscheiden sich immer mehr Menschen für einen Kauf. Als Folge der ultralockeren Geldpolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) sind die Zinsen niedrig wie nie, auch mit wenig Eigenkapital und geringem Einkommen lassen sich große Darlehen finanzieren. Hinzu kommt, dass Anleihen wegen der Niedrigzinsphase wenig Rendite abwerfen. Auf der Suche nach Anlagealternativen entscheiden sich Investoren für Immobilien als vermeintliches „Betongold“. Auf 214 Milliarden Euro schossen die Umsätze auf dem deutschen Immobilienmarkt im vergangenen Jahr – ein absoluter Rekordwert.

Droht Deutschland eine Immobilienblase?

Die Dynamik an den Märkten ist so groß, dass immer häufiger ein böses Wort auftaucht: Immobilienblase. Experten verstehen darunter Preisübertreibungen, die vor allem durch Spekulanten ausgelöst werden. Käufer finanzieren auf Pump und bezahlen überteuerte Preise, weil sie auf noch höhere Preise und Gewinne beim Wiederverkauf hoffen. Das geht gut, solange die Preise steigen. Irgendwann aber kommt es zu einer meist abrupten Preiskorrektur – die Blase platzt. In der Folge fallen Kredite aus, was wiederum Banken ins Wanken bringt und im schlimmsten Fall ganze Volkswirtschaften. Beispiele dafür gibt es genug. Die spanische Immobilienblase führte zu Rezession und Jugendarbeitslosigkeit, die irische an den Rand des Staatsbankrotts und die amerikanische in die weltweite Finanzkrise.

Krisen auf den Häusermärkten haben fast immer wirtschaftliche Verwerfungen zur Folge. Deshalb ist die Frage nicht nur für Häuslebauer und Wohnungssuchende relevant. Droht Deutschland eine Immobilienblase? Stecken wir vielleicht sogar schon mittendrin? Und falls ja: Wann platzt sie?

Aus Sicht der Bank für Internationalen Zahlungsausgleich (BIZ) ist die Blase längst da – zumindest was das Tempo des Preisanstieges angeht. Um 10,6 Prozent haben die Immobilienpreise in Deutschland zuletzt zugenommen. Alles über 10 Prozent halten die BIZ-Experten für gefährlich. Die Bank mit Sitz in Bern in der Schweiz ist nicht irgendein Institut. Sie gilt als eine Art Zentralbank der Zentralbanken. Ihre Experten hatten frühzeitig vor der Subprime-Krise in den USA gewarnt und dafür zunächst nichts als Spott geerntet. Am Ende sollten sie recht behalten.

Auch andere Experten sind alarmiert. Das Risiko einer Immobilienblase in Deutschland sei „ganz klar real“ warnt Jörg Krämer, Chefvolkswirt der Commerzbank. Das Rheinisch-Westfälische Institut für Wirtschaftsforschung diagnostiziert mehrende Anzeichen für eine Blase bei Wohnhäusern. Und der Gewerbeimmobilienfinanzierer Aareal Bank warnt vor Übertreibungen auf dem deutschen Immobilienmarkt.

Andererseits fehlen noch immer Anzeichen, die bei Blasenbildungen in der Vergangenheit stets zu beobachten waren. Etwa ein Absinken der Kreditvergabestandards oder eine deutliche Ausweitung des Kreditvolumens. Bislang legen Banken in Deutschland strenge Kriterien bei der Kreditvergabe zugrunde. Und das Wachstumstempo bei Wohnbaukrediten lag zwar 2015 so hoch wie lange nicht mehr, hatte sich aber in den Jahren zuvor nur moderat erhöht.

Häuser auf dem Land verlieren an Wert

Hinzu kommt die Zweiteilung des Immobilienmarktes.Während Großstädte boomen, verlieren Häuser und Wohnungen auf dem Land an Wert. Bundesweit stehen mehr als zwei Millionen Wohnung leer – die meisten in strukturschwachen Regionen. In den Städten werden Häuser teurer, auf dem Land werden sie billiger. Mit teilweise dramatischen Folgen für deren Besitzer.

„Wir sehen aktuell keine Immobilienblase in Deutschland“, sagt Barbara Schmid von der Online-Plattform Immowelt.de. Bei Blasenbildungen in der Vergangenheit wie etwa in Spanien sei massiv am Bedarf vorbeigebaut worden, gepaart mit einer laxen Kreditvergabe. In Deutschland sei das Gegenteil der Fall: „Hier fehlen Wohnungen in den Städten. Deutsche Hypothekendarlehen sind solide und haben meist eine lange Zinsbindung“, sagt Schmid. Im internationalen Vergleich seien die Immobilienpreise noch moderat. „Die Fundamentaldaten unserer Wirtschaft sprechen dafür, dass sich viele Deutsche höhere Preise für Wohnen leisten können“, sagt Expertin Schmid.

Auch die Deutsche Bundesbank sieht derzeit keine Immobilienblase. Allerdings hat sie angekündigt, die weitere Entwicklung in den Ballungsräumen mit großer Wachsamkeit zu verfolgen. Die Bundesregierung wappnet sich derweil bereits für den Fall der Fälle. Das Finanzministerium arbeitet an einem Gesetzentwurf, um den Aufsehern neue Instrumente gegen eine Blasenbildung an die Hand zu geben. So sollen per Dekret Obergrenzen für den Kreditanteil von Finanzierungen festgelegt werden können. Auch Mindestraten für die monatliche Tilgung und eine Koppelung der maximalen Darlehenshöhe an das Einkommen des Kreditnehmers sind im Gespräch (siehe Interview). Kritiker warnen, dass durch solche Regelungen weniger Wohnungen gebaut werden könnten und sich die Preise dadurch weiter erhöhen würden.

„Wenn die Preise weiter so steigen“, sagt Familienvater Müller, „können Normalverdiener sich irgendwann überhaupt keine Wohnungen mehr in der Stadt leisten.“ Sein neuester Plan, um vorher etwas zu finden: Er will die Ampeln und Laternen mit Suchanzeigen zupflastern. „Irgendwas“, sagt er, „muss man ja machen.“

Von RND/Andreas Niesmann

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