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Kauf-Nebenkosten keine Nebensache mehr

Wohnungseigentum Kauf-Nebenkosten keine Nebensache mehr

Der Kauf einer Wohnung oder eines Hauses ist in vielen Städten sehr teuer geworden - doch das liegt nicht allein an den hohen Immobilienpreisen. Die sogenannten Erwerbsnebenkosten von der Steuer bis zur Provision haben teilweise beachtliche Größenordnung erreicht.

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Ganz schön teuer: Grunderwerbssteuer, Provision und Grundbuchkosten können den Preis einer Immobilie ordentlich in die Höhe treiben.

Quelle: Bodo Marks/dpa

Hannover. Darauf weist das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung in seinem Dienstag vorgelegten Bericht „Wohnungs- und Immobilienmärkte in Deutschland 2016“ hin.

Demnach kann der Kauf einer Wohnung im Wert von 250.000 Euro im günstigsten Fall zusätzliche Transaktionskosten von 12.260 Euro mit sich bringen. Im teuersten Fall muss der Erwerber zusätzlich zum Kaufpreis mehr als das Dreifache dieses Betrages auf den Tisch legen, nämlich 37.610 Euro.

Der Grund für die große Diskrepanz sind die Maklerprovisionen sowie die Grunderwerbsteuer. Beide Kostenbestandteile fallen von Bundesland zu Bundesland sehr unterschiedlich aus, während die sonstigen Kosten beim Immobilienerwerb, also Gebühren für Notar und Grundbuch, bundesweit gleich geregelt sind und im Beispielfall 1,4 Prozent betragen

Die billigste Variante in der Beispielrechnung geht von einem provisionsfreien Erwerb in Bayern und Sachsen aus. Nur diese beiden Länder haben die Grunderwerbsteuer seit 1997 nicht angehoben, sie beträgt dort immer noch 3,5 Prozent. In der Spitze reicht der Satz bis 6,5 Prozent, so viel ist zum Beispiel in Nordrhein-Westfalen zu zahlen. In Niedersachsen werden, wie in einer Reihe weiterer Länder, 5 Prozent Steuer fällig, wenn eine Immobilie den Besitzer wechselt.

Die Provisionen unterscheiden sich noch stärker. Einschließlich Mehrwertsteuer verlangen die Makler von den Käufern zwischen 3,57 Prozent und 7,14 Prozent. Die ortsübliche Höhe unterscheidet sich von Stadt zu Stadt beziehungsweise Region zu Region. So sind es in Hannover in der Regel 5,95 Prozent, in Berlin oft sogar 7,14 Prozent, während die Münchener meist nur 3,57 Prozent an den Makler überweisen müssen. Im teuersten Fall summieren sich also Grunderwerbsteuer, Maklerprovision und Gebühren auf gut 15 Prozent des Kaufpreises, während im günstigsten Fall - bei einem provisionsfreien Kauf in Bayern oder Sachsen - nur knapp 5 Prozent zusätzlich zu zahlen sind.

Damit sind die Erwerbsnebenkosten ein bedeutsamer Faktor beim Immobilienerwerb geworden. Wichtiger sind allerdings nach wie vor die gewaltigen Unterschiede bei den Kaufpreisen für Immobilien. Diese sind bei den Baulandpreisen noch extremer ausgeprägt als bei den Wohnungspreisen, wie das Bundesinstitut feststellte. Im Schnitt kostete ein Quadratmeter Bauland für ein Eigenheim im Jahr 2014 nach Angaben des Bundesinstituts 105 Euro. Die Spanne reichte von etwa 10 Euro in manchen Regionen Ostdeutschlands bis zu 1200 Euro in München - also mehr als dem Hundertfachen des billigsten Angebots.

Mangel und Überfluss am Wohnungsmarkt

Die Schere öffnet sich: Am deutschen Wohnungsmarkt gehen die Preise in den Regionen immer weiter auseinander. Während in vielen Groß- und Universitätsstädten wegen des starken Bevölkerungszuwachses spürbare Wohnungsengpässe bestehen, schrumpft in andere Gegend die Bevölkerung. 2014 galt dies nach Angaben des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) in etwa 10 Prozent der Landkreise, in denen etwa 7 Prozent der deutschen Bevölkerung leben.

Vor allem in Ostdeutschland, aber auch in ländlichen Gegenden im Westen, hätten die Wohnungsleerstände weiter zugenommen. Der starke Zustrom von Flüchtlingen dürfte daran laut BBSR wenig ändern. Dagegen reiche der Neubau in den wachsenden Städten und Regionen trotz des starken Anstiegs nicht aus, um die in den nächsten Jahren weiter zunehmende Nachfrage zu befriedigen.

Insgesamt gab es 2014 rund 41,2 Millionen Wohnungen, davon rund 45 Prozent in Ein- und Zweifamilienhäusern. 2 Millionen standen leer. Zahlen des BBSR für 2015 lagen noch nicht vor.

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