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HAZ Wirtschaftszeitung

Makler Mangel an Courtage

Die Einführung des Bestellerprinzips hat die Maklerbranche durcheinandergewirbelt. Die Umsätze im Vermietungsgeschäft brechen weg, kleine Anbieter kämpfen ums Überleben.

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Quelle: dpa/Symbolbild

Hannover . „Rohrkrepierer. Völlig undurchdacht. Theoretischer Schwachsinn.“ Es braucht nur wenige Sekunden, um Sebastian Fessers Puls auf 180 zu bringen. Genauer gesagt nur zwei Wörter: „Bestellerprinzip“ und „Mietpreisbremse“. Was vergleichsweise harmlos klingt, hat das Geschäft für Deutschlands Immobilienmakler von Grund auf verändert. Oder, wie Fesser sagt, „zu katastrophalen Bedingungen geführt“. Der 38-Jährige spricht aus Erfahrung: Er leitet das Maklerbüro Fesser Immobilien in Hannover und ist 1. Vorsitzender des Verbands Deutscher Immobilienmakler.

Was die Branche derzeit durchlebt, ist der wahrscheinlich größte Umbruch ihrer Geschichte. Seit dem 1. Juni 2015 gilt in Deutschland ein neues Gesetz, wonach beim Vermieten eines Hauses oder einer Wohnung nicht mehr automatisch der Mieter den Makler bezahlen muss, sondern derjenige, der ihn beauftragt hat. In den meisten Fällen ist dies der Vermieter. Die Kosten in anderer Form auf den Mieter zu überwälzen ist verboten, bei Verstößen droht eine Geldstrafe von bis zu 25 000 Euro.

Die Idee klingt zunächst einleuchtend: Wie bei anderen Dienstleistungen auch soll derjenige die Musik bezahlen, der sie bestellt hat. Das politische Ziel der von der SPD initiierten Gesetzesänderung war, für mehr Gerechtigkeit zu sorgen und die vermeintlich wirtschaftlich Schwächeren zu entlasten – also die Mieter. In der Praxis zeigt sich ein Dreivierteljahr nach der Reform ein ganz anderes Bild: Nahezu alle Makler, die Vermietungsgeschäft betreiben, klagen über massive Umsatzeinbrüche, etliche – darunter auch Fesser – haben sich aus dem Mietmarkt zurückgezogen und konzentrieren sich auf den lukrativeren Verkauf von Immobilien – für diesen Bereich gilt das Bestellerprinzip nämlich nicht.

Aber auch diejenigen, denen das Gesetz helfen sollte, scheinen nicht wirklich zu profitieren. „Seit das Bestellerprinzip gilt, ist es gerade für Mieter mit geringeren Einkommen viel schwieriger geworden, eine bezahlbare Wohnung zu finden“, sagt Fesser. Reinold von Thadden vom Deutschen Mieterbund in Hannover bestätigt das: „Der Wettbewerb um günstigen Wohnraum ist deutlich stärker geworden. Es kann sein, dass sich das Bestellerprinzip am Ende als Pyrrhussieg für die Mieter erweist.“

Sebastian Fesser holt tief Luft. Er trägt Anzug, Gel im Haar und eine randlose Brille, er formuliert geschliffen und wirkt wie einer, der Erfolg gewöhnt ist. 13 Mitarbeiter beschäftigt er in seinem Maklerbüro am Georgswall, bis Ende vergangenen Jahres war es noch einer mehr. Ein Kollege beschäftigte sich ausschließlich mit Vermietungen. Den hat er entlassen. „Entlassen müssen“, sagt Fesser. Und dann schildert er, wie sich das Geschäft entwickelt hat, seit der Gesetzgeber die Spielregeln änderte.

„Wir haben früher sehr viel Wert auf individuelle Beratung gelegt“, sagt der Makler. „Heute sind Massenbesichtigungen die Regel, weil es gar nicht mehr anders geht.“ Denn seit der Vermieter die Maklerkosten tragen muss, kommen auch solche Interessenten zur Besichtigung, die früher durch die Courtagezahlung abgeschreckt wurden. „Die Zahl der Mietinteressenten ist deutlich gestiegen, die Qualität dramatisch gesunken“, berichtet Fesser. Es bewürben sich immer mehr „Immobilientouristen“ auf Wohnungen, die sie sich gar nicht leisten könnten. „Aber für alle muss ich Verkaufspros­pekte herausgeben und Fragen beantworten.“ Sein Aufwand pro Objekt habe sich deutlich erhöht.

Als Vermittler zwischen Mieter und Vermieter auftreten darf er dagegen nicht mehr. Sobald er sich gegenüber seinem Auftraggeber, also dem Vermieter, für die Wünsche des Mietinteressenten einsetzt, zum Beispiel für einen Mietnachlass oder eine Modernisierungsmaßnahme wirbt, verletzt er das Bestellerprinzip – und verwirkt seinen Anspruch auf Provision. Die Folge: Am Ende entscheiden heute meist Schufa-Auskunft und Verdienstbescheinigung darüber, wer die Wohnung bekommt. So ist der Makler gegenüber dem Vermieter auf der sicheren Seite.

Natürlich funktioniert das Bestellerprinzip auch andersherum – zumindest in der Theorie. Wer beispielsweise von Hamburg nach Hannover zieht und einen Makler vor Ort mit der Wohnungssuche beauftragt, zahlt im Erfolgsfall auch die Maklerprovision. Das Problem: Objekte aus seinem Bestand darf der Makler dem Mietinteressenten nicht anbieten – für die liegt ja schon ein Vermittlungsauftrag der jeweiligen Vermieter vor. Findet der Makler trotzdem ein geeignetes neues Objekt, aber der Interessent entscheidet sich am Ende dagegen, darf er es keinem anderen Mieter mehr anbieten. Der hat es ja nicht bestellt. „Für uns ist es nun fast unmöglich geworden, einem Vorstandsvorsitzenden aus München, der nach Hannover zieht, eine Wohnung anzubieten.“, sagt Thomas Bühre, Geschäftsführer von Engel & Völkers aus Hannover. Sein Maklerbüro ist bundesweit tätig. „Das Gesetz ist völlig unausgegoren“, schimpft Fesser. „Ein Autohändler, dessen Kunde ein bestelltes Fahrzeug nicht abnimmt, muss den Wagen doch anschließend auch nicht in die Schrottpresse schmeißen.“

Viele Makler haben sich daher wie Fesser aus dem Vermietgeschäft zurückgezogen – aus Mangel an Courtage. Genaue Zahlen gibt es nicht, weder die Maklerverbände noch die IHK Hannover oder die landeseigene Förderbank N-Bank, die für die Landesregierung den jährlichen Wohnungsmarktbericht erstellt, haben gesicherte Erkenntnisse. Eine Studie des Onlineportals Immobilien­Scout24 aus dem vergangenen Oktober vermittelt jedoch eine Ahnung, wie es in der Branche aussieht. Von 1300 bundesweit befragten Immobilienvermittlern klagten 84 Prozent über spürbare Umsatzeinbußen, jeder dritte von 50 Prozent und mehr. 47 Prozent der befragten Makler schätzten die Situation als so bedrohlich ein, dass ihre wirtschaftliche Existenz gefährdet sei. Fesser sagt, er kenne etliche Kollegen, die aufgeben mussten, allerdings bisher keinen aus der Metropolregion Hannover.

Seit sie selbst die Courtage zahlen müssen, entscheiden sich offenbar immer mehr Eigentümer, sich selbst um die Vermietung ihrer Objekte zu kümmern. „Doch viele haben erkannt, dass das Vermietungsgeschäft kein einfaches ist“, sagt Volker von Wülfing aus Hannover, Inhaber der gleichnamigen Maklerfirma. Einige Vermieter bestellen wieder Makler auf eigene Rechnung, hat er beobachtet. Oder: Die Eigentümer geben ihr Objekt zunehmend in die Obhut einer großen Hausverwaltung, die sich dann vom tropfenden Wasserhahn über die Nebenkostenabrechnung bis zur Suche nach einem Nachmieter um alles kümmert. Die großen Wohnungsgesellschaften und Hausverwaltungen, wie die Hannoversche Hausverwaltung, sind ohnehin die klaren Gewinner der Gesetzesänderung. „Der Trend geht zulasten der kleinen Makler“, sagt Mieteranwalt von Thadden. „Die zunehmende Konzentration ist klar erkennbar.“

Versuche, die Maklerkosten auf illegale Weise dem Mieter aufzudrücken, wie vor der Gesetzesänderung befürchtet worden war, gibt es dagegen so gut wie nicht. „Uns ist kein einziger Fall bekannt“, sagt von Thadden. Allerdings sei ein flächendeckender Preisanstieg zu beobachten. „Ob dabei die gestiegenen Vermittlungskosten als Motiv eine Rolle spielen, wissen wir aber nicht.“ Denn auch die Flüchtlingskrise und die extrem niedrigen Zinsen lassen die Nachfrage nach Wohnraum immer weiter steigen. „Viele Mieter haben regelrechte Angst, ihre Wohnung zu verlieren und anschließend keine bezahlbare Alternative zu finden“, berichtet von Thadden. Dass sich die Situation der Mieter durch die neue Rechtslage nachhaltig verbessert habe, kann er nicht erkennen.

Die Situation könnte sich demnächst sogar noch weiter verschärfen – wenn Niedersachsen wie zuvor bereits Bayern, Nordrhein-Westfalen, Bremen oder Hamburg den zweiten Teil der Mietrechtsreform in Kraft setzt, die Mietpreisbremse. Sie soll in Kommunen mit hohen Mieten den weiteren Anstieg begrenzen. In neu abgeschlossenen Verträgen darf die Miete pro Quadratmeter dann die ortsübliche Vergleichsmiete um maximal 10 Prozent übersteigen. Mieterhöhungen, die über dieses Maß hinausgehen, sind verboten.

Für Sebastian Fesser ist das ein weiterer Schritt, der Makler wie Vermietern das Leben schwer macht. Die Wohnungseigentümer würden in Zukunft weniger in bestehende Immobilien investieren, wenn sie die Mehrkosten nicht mehr über eine höhere Miete wieder hereinholen könnten, fürchtet der Verbandschef. Auch Neubauten würden sich kaum noch lohnen. „Die Eigentümer sind total verunsichert. Wie soll so neuer Wohnraum geschaffen werden?“

Die SPD-geführte Landesregierung hingegen hält die Mietpreisbremse für ein „sinnvolles Instrument“ und will sie noch im ersten Halbjahr 2016 einführen. „Die Mietpreisbremse in Niedersachsen wird kommen, die Frage ist nur noch, in welchen Kommunen“, sagt Uwe Hildebrandt, Sprecher von Sozialministerin Cornelia Rundt (SPD). In ihrem Auftrag hat die landeseigene 
N-Bank ein Gutachten erstellt und zwölf Kommunen identifiziert, in denen die Mieten zuletzt stark gestiegen sind und die Einwohner einen überdurchschnittlich hohen Teil ihres Einkommens für die Miete ausgeben müssen. In der Metropolregion gehören neben Hannover auch Göttingen, Wolfsburg, Braunschweig und Langenhagen dazu. Bis Anfang März haben die betroffenen Städte Zeit zur Stellungnahme. Wer nicht darlegen kann, wie der Anstieg der Mieten auf andere Weise gebremst werden kann, muss die Mietpreisbremse einführen.

Makler Sebastian Fesser hat ein Stück weit resigniert, das Vermietgeschäft hält er für verloren. „Gerade zu Semesterbeginn kommen in Hannover viele Anfragen von Studenten, die eine Wohnung suchen. Die beantworte ich schon gar nicht mehr“, sagt er. So weit wie andere Kollegen möchte er allerdings nicht gehen. „Manche geben Mietinteressenten, die darüber klagen, dass sie keine Wohnung finden, einfach die Telefonnummer des örtlichen SPD-Parteibüros.“

Von Claus Gorgs

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