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Immobilienerwerb drückt die Steuerlast

Investitionen Immobilienerwerb drückt die Steuerlast

Investitionen in das sogenannte Betongold, also in Immobilien, gelten als sichere und werthaltige Anlage – vorausgesetzt, die Rahmenbedingungen passen. Investitionen in das sogenannte Betongold, also in Immobilien, gelten als sichere und werthaltige Anlage – vorausgesetzt, die Rahmenbedingungen passen.

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Anschaffungskosten können oft über einen langen Zeitraum abgeschrieben werden.

Quelle: HAZ

So haben zum Beispiel einige Bundesländer wie Niedersachsen zum Jahresbeginn die Grunderwerbsteuer erhöht, andere haben das noch vor. Wer also vor einer Kaufentscheidung steht, sollte auch die regional unterschiedlichen steuerlichen Gegebenheiten im Auge behalten.

Grundsätzlich haben Immobilien den Vorteil, dass man selber darin wohnen und somit in aller Regel Mietkosten sparen kann. Andererseits sind mit einer Vermietung Einnahmen zu erzielen. Aber der Fiskus ist immer dabei. So sind beispielsweise unterschiedliche Steuerregelungen für vermietete oder selbst genutzte Immobilien zu beachten.

Handwerkerleistungen: Steuermindernde Posten, von denen Bewohner einer eigenen Immobilie und Mieter gleichermaßen profitieren, sind Handwerkerleistungen. Wenn die genutzte Wohnung modernisiert, renoviert oder instand gehalten wird, können Arbeiten dieser Art die Steuerschuld um bis zu 1200 Euro senken, wenn dafür Elektriker, Fliesenleger, Maurer, Klempner oder andere Handwerker engagiert werden. Steuerbegünstigt sind prinzipiell 20 Prozent der Lohn-, Fahrt- und Maschinenkosten inklusive Mehrwertsteuer bis maximal 6000 Euro im Jahr. Allerdings müssen Auftraggeber diese Posten extra ausweisen lassen und per Überweisung, nicht etwa bar, bezahlen. Seit Anfang des Jahres 2011 kann dieser Steuerbonus nur noch dann in Anspruch genommen werden, wenn nicht gleichzeitig öffentliche Fördergelder etwa für die energetische Gebäudesanierung oder Ähnliches genutzt werden.

Vermietung: Wer eine eigene Immobilie vermietet, hat weitere Möglichkeiten, damit verbundene Kosten steuerlich geltend zu machen. Das liegt daran, dass steuerrelevante Ausgaben in aller Regel mit der Erzielung von Einkünften einhergehen müssen, was ja bei selbst genutzten Immobilien nicht der Fall ist. So darf der Eigentümer die laufenden Kosten bei vermieteten Objekten komplett als Werbungskosten von den Einkünften abziehen. Dazu gehören Finanzierungskosten und Schuldzinsen, Abschreibungen, Grundsteuer, Betriebskosten und einiges mehr. Der vollständige Abzug ist ausschließlich bei komplett vermieteten Immobilien möglich. Schon bei gemischt genutzten Gebäuden ist Vorsicht geboten, denn in einem solchen Fall müssen detaillierte Kostentrennungen und entsprechende Zuordnungen vorgenommen werden. Sollte ein Nutzungswechsel für die selbst genutzte Immobilie geplant sein, ist aus steuerlicher Sicht zu empfehlen, notwendige Investitionen erst nach einer Vermietung zu tätigen. Nur dann werden die Kosten auch steuermindernd anerkannt.

Denkmalschutz: Denkmalgeschützte Immobilien können helfen, die Steuerbelastung zu senken. Das gilt sowohl für den, der eine solche Immobilie als Anleger erwirbt, als auch für denjenigen, der selber in einem Denkmal wohnen möchte. Unabdingbare Voraussetzung für den Steuerbonus ist aber, dass die Immobilie vor Beginn der Sanierung erworben wird. So können die Kosten der Sanierung in bestimmten – gegenüber dem normalen Immobilienerwerb relativ kurzen – Zeitintervallen als Werbungskosten abgesetzt werden. Auf zwölf Jahre verteilt, können jeweils 9 Prozent in den ersten acht Jahren und jeweils 7 Prozent in den vier Folgejahren abgeschrieben werden. Wird der Kauf mit Krediten finanziert, können bei einem Vermietungsobjekt auch die Finanzierungskosten steuermindernd geltend gemacht werden. Bei selbst genutzten Immobilien können zwar keine Darlehenskosten geltend gemacht werden, aber der reine Sanierungsanteil kann über zehn Jahre mit jeweils 9 Prozent steuermindernd in Ansatz gebracht werden. Insgesamt sind natürlich Gebäude mit geringem Anschaffungswert, aber hohem Sanierungsaufwand für Vermieter oder Anleger steuerlich besonders interessant.

Energie sparen: Darüber hinaus gibt es steuerliche Vorteile, die insbesondere in den Abschreibungs- und Sonderabschreibungsmöglichkeiten stecken. So können die Anschaffungskosten über die übliche Nutzungsdauer der Anlage – dabei geht die Finanzverwaltung von 20 Jahren aus – abgeschrieben werden. Hinzu kommt, dass private Stromproduzenten im Jahr der Anschaffung und den vier Folgejahren zusätzlich eine Sonderabschreibung von insgesamt 20 Prozent der Anschaffungskosten geltend machen können. Außerdem kann bis zu drei Jahren vor Anschaffung der Anlage ein sogenannter Investitionsabzugsbetrag von maximal 40 Prozent der Anschaffungskosten steuermindernd in Ansatz gebracht werden. Zu beachten ist aber, dass die Stromerzeugung und Einspeisung in das Netz die Unternehmereigenschaft des Steuerpflichtigen begründet und sich daraus möglicherweise eine Gewerbe-, Umsatz- und Einkommensteuerpflicht ergibt.

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