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Aus der Stadt BGH-Urteil: Sozialwohnungen müssen nicht ewig billig bleiben
Hannover Aus der Stadt BGH-Urteil: Sozialwohnungen müssen nicht ewig billig bleiben
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00:19 11.02.2019
Prozess gewonnen: Gartenheim-Chef Günter Haese vor der Häuserreihe in Langenhagen mit den 52 Sozialwohnungen, um die es seit Jahren Streit gibt. Quelle: Moritz Frankenberg
Hannover/Langenhagen

Dürfen Wohnungsunternehmen verpflichtet werden, einmal bezuschusste Sozialwohnungen auf alle Ewigkeit den Kommunen für Problemmieter zur Verfügung zu stellen? Seit Jahren liegt die hannoversche Wohnungsgenossenschaft Gartenheim darüber im Rechtsstreit mit der Stadt Langenhagen. Jetzt hat der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe als höchste Instanz entschieden: Ein Vertrag mit unendlicher Laufzeit ist völlig absurd – und daher ungültig. Langenhagens Bürgermeister Mirko Heuer beklagt, das Urteil könne negative Folgen für wohnungssuchende Bürger der Flughafenstadt haben. Garteinheim-Chef Günter Haese dagegen hält die Sorgen des Bürgermeisters für überzogen: „Ich habe nicht vor, mittelfristig die Mieten zu erhöhen.“ Dass die Regelung gekippt werde, sei aber nur fair: „Ich kann endlich mein Eigentumsrecht ausüben.“

Subventionen für 52 Sozialwohnungen

1995 waren im Langenhagener Stadtteil Godshorn 52 Wohnungen gebaut worden, für die eine ermäßigte Miete vereinbart wurde und zudem, dass die Stadt dort Mieter einquartieren kann, die es sonst schwer haben am Wohnungsmarkt. Die Stadt reduzierte im Gegenzug den Grundstückskaufpreis um etwa 10 Prozent: Statt umgerechnet 150 Euro pro Quadratmeter flossen rund 135 Euro. Außerdem gewährte die Stadt dem Bauherrn ein Darlehen. So etwas ist völlig üblich. Allerdings bestätigt der Bundesverband deutscher Wohnungsunternehmen (GdW), dass die sogenannte Sozialbindung eigentlich immer befristet ist, meist auf 20 bis maximal 30 Jahre, in Einzelfällen auch mal für 80 Jahre. Nicht so im Langenhagener Fall.

„Wie ein Hütchenspielertrick“

Das Problem: Die Verträge mit Langenhagen schloss damals das Wohnungsunternehmen Reichsbund (heute: Meravis) und verkaufte das gesamte Wohnungspaket nach Fertigstellung schließlich an Gartenheim. Haese sagt, er sei damals als junger Geschäftsführer wohl gezielt über den Tisch gezogen worden: „Das war alles raffiniert eingefädelt, wie ein Hütchenspielertrick.“ Von einem ewig geltenden Belegrecht sei nie die Rede gewesen, im Grundbuch sei nur ein Eintrag über „Nebenabreden“ notiert worden. „Ich wusste gar nicht, dass es überhaupt ewiges Belegrecht gibt“, sagt Haese.

Nun schützt Unwissenheit vor Strafe nicht, doch die seltsame Vorgeschichte interessierte den BGH auch gar nicht. Er erklärte die gesamte Klausel für unwirksam. In der Praxis ist tatsächlich völlig unklar, wie lange ein ewiges Belegrecht gelten soll – bis zum Abriss der Häuser? Bis zum Konkurs von Gartenheim? Bis zur Auflösung Langenhagens bei einer Gebietsreform? Darauf hat nicht einmal die Stadt Langenhagen eine Antwort. „Genau diese Frage ist derzeit ungeklärt“, teilt Stadtsprecherin Juliane Stahl mit.

Allerdings muss sie nach dem BGH-Urteil auch nicht mehr geklärt werden. Stattdessen soll nun das Oberlandesgericht Celle herausfinden, auf welche Laufzeit sich die Parteien damals vermutlich geeinigt hätten, wenn damals klar gewesen wäre, dass Ewigkeitsklauseln illegal sind. So lange werde sich in Langenhagen nichts ändern, stellte die Vorsitzende Richterin Christina Stresemann am Freitag klar: Das Urteil bedeute nicht, dass die Sozialbindung sofort ende.

Bürgermeister Heuer: „Bedauerliche Folgen für Bürger“

Langenhagens Bürgermeister Mirko Heuer sagte nach dem Urteil: „Diese Entscheidung könnte für wohnungssuchende Bürgerinnen und Bürger in unserer Stadt bedauerliche Folgen haben.“ Die Stadt hoffe, „dass die Belegungsrechte der Stadt Langenhagen für diese Sozialwohnungen so lange wie möglich erhalten bleiben“. Ebenso wie in anderen Kommunen sei in Langenhagen die Zahl der Wohnungen begrenzt, deren Mieten für Menschen mit einem geringen Einkommen erschwinglich sind. Dieser Wohnraum sei stark nachgefragt. Für die Stadt Langenhagen sei das Belegungsrecht für Sozialwohnungen daher ein wichtiges Instrument, teilt Stadtsprecherin Juliane Stahl mit: „Indem sie Sozialwohnungen vermittelt, kann die Stadt unter bestimmten Voraussetzungen Einzelpersonen oder Familien helfen, die auf dem freien Wohnungsmarkt nur geringe oder gar keine Chancen haben.“

Großer Erfolg für Gartenheim

Gartenheim-Chef Haese beruhigt: Die Kaltmieten in den Häusern betrügen derzeit etwa 6 Euro pro Quadratmeter, sein Unternehmen habe derzeit nicht vor, sie zu erhöhen. Selbst wenn die Sozialbindung sofort wegfallen sollte, was er nach 24 Jahren für angemessen hielte, würde kein von der Stadt zugewiesener Mieter aus der Wohnung geworfen. Gartenheim finde es grundsätzlich richtig, Wohnungen mit Sozialmieten und Belegungsrecht durch die Kommune anzubieten. Eine Vereinbarung, bei der einmalig Subventionen gezahlt würden und daraus ein zeitlich unbefristeter Vorteil für die Kommune entstehe, sei aber ökonomisch völlig unsinnig. Eine Wohnungsgenossenschaft könne es eben nicht dulden, dass sie bis in alle Ewigkeit ihre Mieter nicht aussuchen dürfe. Warum er in allen Vorgängerinstanzen unrecht bekommen habe, sei nicht nachvollziehbar. „Ich bin froh, dass es jetzt endlich Recht gesprochen wurde.“

Jede neunte Sozialwohnung in Langenhagen mit „ewigem Belegrecht

Auf Nachfrage sagt Langenhagens Stadtsprecherin Juliane Stahl, dass etwa jede neunte der 990 Sozialwohnungen in Langenhagen vertraglich ein „ewiges Belegrecht“ habe. Bei allen anderen orientiere sich „in der Regel die Dauer der Zweckbestimmung an der Laufzeit der Darlehen“. Das könnten bis zu 50 Jahre sein, heißt es in Langenhagen. Man ahnt: Um die Frage, wie lange Gartenheim nun an die Sozialbindung gebunden werden soll, dürfte sich vor dem Oberlandesgericht ein neuer Streit entzünden.

Von Conrad von Meding

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