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Aus der Stadt Sind Hannovers Neubau-Wohnungen zu groß?
Hannover Aus der Stadt

Hannovers Neubauwohnungen zu groß? Großstadtvergleich zeigt Mängel des Wohnungsmarktes

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11:45 11.07.2019
Überall steigen die Immobilienpreise. Wenn zugleich auch die Wohnungsgrundrisse immer größer werden, können sich viele Familien keine neue Wohnung mehr leisten. Das Bild stammt aus dem Neubauprojekt „Charlottes Garten“ an der Herrenhäuser Straße. Quelle: BPD
Hannover

Wer eine Wohnung in Hannover sucht, sieht sich nicht nur mit steigenden Preisen konfrontiert, sondern zusätzlich mit überdurchschnittlich großen Neubauwohnungen. Das geht aus einem Großstadtvergleich hervor, den die Stadt am Mittwoch veröffentlicht hat. Demnach sind im Durchschnitt aller 15 Vergleichsgroßstädte die Grundrisse der Neubauwohnungen mit 88 Quadratmetern ohnehin größer als die der Bestandswohnungen (77 Quadratmeter) – Hannover aber belegt mit 107 Quadratmetern den absoluten Spitzenwert. Dadurch seien etliche der neu entstandenen Wohnungen „für viele Haushalte nicht leistbar“, schreibt die Erste Stadträtin Sabine Tegtmeyer-Dette in einer Stellungnahme.

Die Wohnungswirtschaft hat Zweifel an der Darstellung, will aber gegensteuern. „Wir werden die Wohnungsgrößen in Zukunft noch einmal reduzieren, weil wir die absoluten Mieten in den Griff bekommen wollen“, sagt Frank Eretge, der Sprecher der hannoverschen Wohnungsunternehmen.

Zu wenig Neubau in Hannover

Jährlich überprüft Hannover in einem Lagebericht die eigene Entwicklung in einem Vergleich der 15 größten deutschen Städte, etwa Berlin, Hamburg, München, Leipzig, Köln und Düsseldorf. Die aktuelle Analyse zeigt, wie stark etwa der Wohnungsbau in Hannover insgesamt hinterherhinkt. Mit 4253 fertiggestellten Wohnungen von 2014 bis 2017 landet die Stadt auf dem drittletzten Platz, schlechter sind nur Essen und Duisburg. Zum Vergleich: In Berlin wurden im gleichen Zeitraum fast 48.800 Wohnungen neu erstellt, in Hamburg gut 31.000.

Mieten im Großstadtvergleich günstig

Positiv für Wohnungssuchende hingegen ist weiterhin die Mietentwicklung in Hannover. Die ortsübliche Vergleichsmiete lag im Großstädte-Durchschnitt 2018 bei 7,48 Euro, wobei es Ausreißer etwa in München (10,45 Euro) oder Stuttgart (9,97 Euro) gibt. In Hannover lag sie zum Vergleichszeitpunkt 2018 bei 6,43 Euro, inzwischen ist sie laut Mietspiegel auf 6,91 Euro gestiegen. Bei Neubauwohnungen allerdings liegt Hannovers durchschnittliche Kaltmiete bei 10 Euro, noch 2009 waren es 6,50 Euro – ein Anstieg um 66,2 Prozent. Im Durchschnitt aller Vergleichsgroßstädte waren es nur 41,1 Prozent.

Wohnungswirtschaft in Hannover überrascht

Wenn jetzt die durchschnittlichen Wohnungsgrößen im Neubau stark steigen, werden die Wohnkosten für Wohnungssuchende zusätzlich erhöht. Die Branche kann sich die Zahl aus dem Statistikvergleich allerdings nicht erklären. „Bei allen Bauprojekten, die aktuell begonnen haben, sind die Wohnungsgrößen kleiner als vor fünf bis sechs Jahren“, sagt Eretge von der Arbeitsgemeinschaft der hannoverschen Wohnungswirtschaft (Argewo). In dem Kreis treffen sich die wichtigsten Wohnbauunternehmen der Stadt. Man habe auch über die von der Stadt übermittelte Zahl von 107 Quadratmetern gesprochen, sagt Eretge, „und wir sind wirklich überrascht“. Der Manager von Gundlach berichtet, dass sein Unternehmen in Bothfeld inzwischen wieder Dreizimmerwohnungen mit 60 Quadratmetern baue, und im eher hochpreisigen Neubau am Altenbekener Damm mit Maschseeblick seien nur fünf von 80 Wohnungen mit mehr als 120 Quadratmetern errichtet worden, „alle anderen liegen bei 70 bis 90 Quadratmetern“. Allerdings mist die größte Wohnung dort 226 Quadratmeter.

Zahlen werden analysiert

Möglicherweise liege Hannovers hohe Durchschnittzahl von 107 Quadratmetern Wohnfläche auch daran, dass auch Reihenhäuser einberechnet wurden, sagt Eretge – doch das müsste dann für alle anderen Großstädte ebenso gelten, und eigentlich ist Hannover nicht für ungewöhnlich große neue Reihenhaussiedlungen bekannt. Man wolle die Zahlen jetzt genauer analysieren, heißt es bei der Argewo. Vereinbart sei ohnehin, künftig eher noch kleinere Wohnungen zu bauen, weil sich viele Menschen kaum noch Neubauten leisten können.

Studenten wohnen häufiger bei Eltern

Wie knapp das Angebot auf Hannovers Wohnungsmarkt inzwischen geworden ist, zeigt sich sehr plastisch bei der Analyse der studentischen Wohnformen. Im Zeitraum von 2003 bis 2018 hat sich die Zahl der Studenten, die bei ihren Eltern wohnen, um 15 Prozent erhöht – die Zahl Studenten in eigener Wohnung hingegen ist um 17 Prozent zurückgegangen. Nur noch knapp ein Viertel hat eine eigene Wohnung, gut ein Drittel lebt bei den Eltern. Exakt ein Drittel lebt in Wohngemeinschaften, diese Zahl ist leicht gestiegen. Der Rest (5 Prozent) kommt in Studentenwohnheimen unter – dieser Anteil ist leicht rückläufig.

Im Vergleich der 15 größten Städte Deutschlands, den die Verwaltung am Mittwoch vorgelegt hat, nimmt die starke Zunahme dieser hannoverschen „Elternwohner“ einen Spitzenplatz ein: Nur in Dortmund steigen die Zahlen gleich stark an. „Ein wesentlicher Grund für die deutlichen Veränderungen dürfte im angespannten Wohnungsmarkt mit deutlich gestiegenem Mietniveau liegen“, heißt es in dem Bericht.

Angebot und Nachfrage klaffen auseinander

Der Grund dafür: Die Nachfrage nach Wohnungen in Hannover ist inzwischen mehr als doppelt so groß wie das Angebot an neu geschaffenem Wohnraum. Um mit dem Anstieg der Bevölkerung mitzuhalten hätten 2,3-mal mehr neue Wohnungen in Hannover gebaut werden müssen. Das ist im bundesweiten Vergleich etwa Durchschnitt. Andere Großstädte aber, die früher mit der Planung großer Wohngebiete begonnen haben, stehen inzwischen besser da. So liegt der Faktor in München bei 1,3, in Hamburg bei 1,5 und in Dresden bei 1,6. Allerdings geht es auch schlechter – in Bremen etwa mit 3,0, in Stuttgart mit 3,7 oder ganz extrem in Duisburg mit seinem massiven Zuzug und dem Faktor 9,5. Dort war die Neubautätigkeit über Jahre hinweg faktisch eingestellt worden, während die Stadt zugleich einen Zuzug von Menschen insbesondere aus Osteuropa erlebt.

Bauintensität in Hannover zu gering

Mit einer Wohnbauoffensive versucht Hannover seit 2016 im Schulterschluss mit den Wohnungsunternehmen, den Mangel am Wohnungsmarkt zu lindern. Baugebiete werden ausgewiesen, Förderungen eingeführt – doch der Effekt reicht nicht. Insgesamt bescheinigt sich die Stadt mit dem vorgelegten Lagebericht, dass „die Bauintensität Hannovers im Großstädtevergleich unterdurchschnittlich“ bleibt. Nicht nur im Vergleich der absoluten Zahlen schneidet die Stadt unter den 15 größten deutschen Städten als Drittschlechteste ab, was die Zahl der neu gebauten Wohnungen betrifft – 4253 fertiggestellte Wohnungen waren es von 2014 bis 2017, wobei zeitgleich mehr als 1000 Wohnungen durch Abriss, Umnutzung oder Zusammenlegung verloren gingen. Doch auch wenn die Statistiker die Zahl neuer Wohnungen pro Tausend Einwohner als Maßstab anlegen, also eine relative Zahl bilden, landet Hannover nur auf dem viertletzten Platz. Pro Tausend Einwohnern wurden im Jahr 2017 genau 2,1 Wohnungen neu errichtet. In Frankfurt beträgt der Faktor 6,9, in München 5,7 und in Nürnberg 5,3.

Immobilienpreise steigen stark

Entsprechend steigen die Immobilienpreise. Für eine bezugsfertige, gebrauchte Eigentumswohnung mussten Käufer im vergangenen Jahr 1650 Euro pro Quadratmeter zahlen, ein Anstieg von 10 Prozent innerhalb eines Jahres. Im Vergleich mit den anderen Großstädten steht Hannover allerdings noch relativ gut da. Dort stieg der Preis um 12,5 Prozent auf durchschnittlich 2330 Euro, in München kletterte der Quadratmeterpreis sogar auf 5200 Euro. Hannover landete auf dem zehnten Platz. Ähnlich ist es bei Reihenhäusern: Im Durchschnitt der Großstädte stieg der Preis auf 340.000 Euro, in Hannover lag er bei 250.000 Euro. Das allerdings ist gegenüber 2011 fast eine Verdoppelung.

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