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Die Mietpreisbremse – bald wieder Thema in Karlsruhe?

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André Dietrich-Bethge
André Dietrich-Bethge LL. M., Partner der Bethge Rechtsanwaltsgesellschaft AG. Quelle: Bethge

Die Mietpreisbremse gilt seit sechs Jahren und wurde seit dem zu einem kontrovers diskutierten Thema. Die Idee dahinter war es, der Politik eine Verschnaufpause von der scheinbar außer Kontrolle geratenen Mietenentwicklung zu verschaffen, damit sie dagegen Maßnahmen ergreifen kann, zum Beispiel durch vermehrten Neubau. 

Der Kern der Mietpreisbremse liegt darin, dass Mieten in angespannten Wohnungsmärkten zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen dürfen. Die Bundesländer können für Gebiete, in denen eine solche Mietpreisbremse gelten soll, diese für fünf Jahre per Rechtsverordnung festlegen.

Das Bundesverfassungsgericht musste sich 2019 mit der Frage der Verfassungsmäßigkeit der Mietpreisbremse auseinandersetzen. Vorgeworfen wurden unter anderem Eingriffe in das gesetzlich gewährleistete Eigentumsrecht.

Vordergründig besteht der Eingriff darin, dass der Vermieter beschränkt wird, eine Miete festzulegen, die er für angemessen beziehungsweise marktgerecht erachtet. Da sich die Anfangsmiete an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientiert, erhält der Mietspiegel eine wichtige Bedeutung. Die ortsübliche Vergleichsmiete bezieht mit andauender Gültigkeit der Mietobergrenze jedoch immer mehr regulierte Mieten mit ein.

Dadurch entsteht eine zunehmende Einschränkung der wirtschaftlichen Verwertungsmöglichkeiten von Wohneigentum. Die Verfassungsrichter in Karlsruhe urteilten, dass dieser Eingriff in das Eigentum als sogenannte Inhalts- und Schrankenbestimmung gerechtfertigt sei.

Durch eine zulässige Höchstmiete von bis zu 10 Prozent über der zulässigen Vergleichsmiete, der gesetzlichen Geltungsausnahmen und der Beschränkung der Geltungsdauer auf höchstens fünf Jahre werde eine hinreichende Anbindung der ortsüblichen Vergleichsmiete an die jeweilige Marktmiete gewährleistet, so das Bundesverfassungsgericht. Besonders die zeitliche Beschränkung soll verhindern, dass sich die Höchstmieten regulierter Märkte von den Mieten unregulierter Märkte abspalten.

Doch was passiert, wenn gerade die Befristung und die Ausnahmetatbestände wegfielen? Wäre der Eingriff in das Eigentum durch die Mietpreisbremse dann noch zu rechtfertigen?

Im Rahmen des Bundestagswahlkampfs 2021 wurden verschiedene Pläne für eine Entfristung der Mietpreisbremse vorgelegt. Dadurch könnten die Länder den Wohnungsmarkt zeitlich uneingeschränkt regulieren.

Je länger die Mietpreisbremse andauert, desto weniger kann eine vor Jahren erhobene, nicht regulierte Vormiete den aktuellen Marktwert darstellen. Außerdem soll der Betrachtungszeitraum zur Ermittlung des Mietspiegels verlängert werden.
Momentan liegt dieser bei sechs Jahren. Die Forderungen reichen von acht Jahren über 20 Jahren bis hin zur Einbeziehung aller Mietpreise. Eine am örtlichen Markt orientierte Miete, welche die Wirtschaftlichkeit der Wohnung sicherstellen soll, kann so kaum geboten werden.

Allerdings werden Ausnahmetatbestände eingeräumt. 2020 erfolgte sogar eine Erweiterung der hierunterfallenden Objekte. Einbezogen werden unter anderem Neubauten, die erstmalig nach dem 1. Oktober 2014 vermietet oder genutzt wurden und umfangreich sanierte Wohnungen. Auch diese Ausnahmen sollen laut einigen Wahlprogrammen abgeschafft werden. Solche Forderungen stehen allerdings den ursprünglichen Überlegungen zur Schaffung der genannten  Ausnahmeregelungen entgegen. Durch die Begünstigung von Neubauten und modernisierten Immobilien sollten Investitionen in solche Objekte gerade nicht abgewürgt werden. Eine Abschaffung solcher Ausnahmetatbestände dürfte das
Gegenteil bewirken. 

Fallen die Befristung und Ausnahmetatbestände weg, könnte die Verfassungsmäßigkeit zumindest nicht mehr so begründet werden, wie es das Bundesverfassungsgericht 2019 tat.

Die bisherigen Erfolge der Mietpreisbremse nehmen sich bescheiden aus: Eine Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung zeigte im Januar 2018, dass die Mieten nach Einführung der Maßnahme lediglich um etwa 2 bis 4 Prozent zurückgingen.

Nach aktuellen Einschätzungen des Eigentümerverbands Haus & Grund hätte die Umsetzung einiger Wahlprogramme zur Folge, dass in den kommenden drei bis vier Jahren bis zu 15 Prozent sämtlicher Mietwohnungen verloren gingen. Damit stünden etwa 2,3 Millionen Wohneinheiten weniger zur Verfügung als heute.

Es bleibt abzuwarten, ob die Mietpreisbremse dazu beiträgt, die Wohnungsnot zu lindern. Sollten in der kommenden Legislaturperiode die entsprechenden Wahlprogramm-Punkte in die Tat umgesetzt werden, dürfte die Mietpreisbremse sowie
das System der ortsüblichen Vergleichsmiete und deren Verfassungsmäßigkeit erneut Thema in Karlsruhe werden. Doch auch unabhängig hiervon bleibt sie eines der am kontroversesten diskutierten Themen im Bereich Wohnungspolitik.