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Bauen & Wohnen 2011 lockt Hausbauer mit niedrigen Zinsen
Mehr Bauen & Wohnen 2011 lockt Hausbauer mit niedrigen Zinsen
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10:00 08.01.2011
Bundesgeschäftsstelle LBS
Quelle: Bundesgeschäftsstelle LBS
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Finanzexperten erwarten für das neue Jahr gleichermaßen steigende Hypothekenzinsen und steigende Neubauzahlen. Was erst einmal paradox klingt, ist leicht erklärt: Solange die Zinsen sinken, warten viele Interessenten ab, ob sie ein Haus oder eine Wohnung zu einem späteren Zeitpunkt noch günstiger finanzieren können. Sobald der Markt ein klares Signal sendet, dass die Phase der sinkenden Zinsen vorbei ist, versuchen Kaufinteressenten den – immer noch niedrigen – Zinssatz zu retten und schnell zu einem Kaufabschluss zu kommen.

Das Spiel mit dem optimalen Zeitpunkt birgt Chancen und Risiken. Die Marktforschungsabteilung der Landesbausparkassen – LBS Research – rechnet vor, dass ein Prozentpunkt Unterschied bei den Zinssätzen eben so viel ausmacht wie ein Kaufpreisunterschied von 15 Prozent. Die Marktforscher formulieren vorsichtig, dass man nicht ohne Weiteres von einer Fortsetzung der jüngsten Niedrigzinsphase ausgehen könne.

Ende der Niedrigzinsphase?

Die Kollegen von der BHW-Bausparkasse werden deutlicher: „Vor dem Hintergrund einer anhaltend starken Konjunkturdynamik im Euro-Raum, halten wir eine Anhebung der Leitzinsen durch die Europäische Zentralbank gegen Ende 2011 für wahrscheinlich“, meinte die Bausparkasse der Postbank zum Jahresende 2010. Dies werde nicht ohne Folgen für die Kapitalmarkt- und Hypothekenzinsen bleiben. „Üblicherweise beginnen die langfristigen Zinsen bereits im Vorfeld einer Leitzinserhöhung zu steigen“, verdeutlicht die BHW. Ein Ende der Niedrigzinsphase hatte sie allerdings auch schon in den Jahresendbewertungen von 2008 und 2009 vohergesagt – die Zinsen waren jedoch weiter gesunken.

Für Käufer bedeuten die niedrigen Zinssätze, dass für den Erwerb der eigenen vier Wände derzeit nur etwa 13 Prozent des durchschnittlichen Einkommens aufgewendet werden müssen. Bei dieser Analyse stützen sich die LBS-Experten auf die Wohneigentumsstudien von Infratest, die regelmäßig Informationen über die durchschnittlichen Kaufpreise für Wohneigentum liefern. Zugrunde gelegt wird hier der bundesweite Mittelwert für Eigenheime und Eigentumswohnungen, sowohl in Neubauten als auch in Bestandsimmobilien. Der aktualisierte Durchschnittspreis beträgt für 2010 (bei einer Größe von gut 130 Quadratmetern) 180.000 Euro.

Die niedrigeren Belastungsquoten gehen nach Auskunft der Immobilienexperten in erster Linie auf das Konto der deutlich günstigeren Darlehenskonditionen. Hypotheken mit bis zu zehn Jahren Zinsbindung kosteten 1994 mehr als 8 Prozent Zinsen, im dritten Quartal des Jahres 2010 laut Bundesbank-Statistik dagegen nur noch 3,75 Prozent, also weniger als die Hälfte. Komplizierter wird der Vergleich von aktuellen und vergangenen Konditionen, wenn die – inzwischen gestrichene – Eigenheimzulage und die aktuelle Wohnriesterförderung einbezogen werden. Andererseits sind auch die verfügbaren Nettoeinkommen von Haushalten mit einem Kind nach Angaben des Statistischen Bundesamtes bis in die jüngste Zeit moderat gestiegen.

Immer mehr Neubauten

Während von 2007 bis 2009 jährlich etwa 180 .000 neue Wohneinheiten genehmigt wurden, gehen die Bausparkassen für das abgelaufene Jahr von 192.000 Genehmigungen aus – eine Steigerung um 8 Prozent. Für das gerade begonnene Jahr prognostiziert LBS-Verbandsdirektor Hartwig Hamm einen weiteren Anstieg um 12 Prozent auf 215.000 Baugenehmigungen. Mehr als zwei Drittel der Neubauten seien Eigenheime und Eigentumswohnungen. Die hohe Nachfrage nach Gebrauchtimmobilien in den vergangenen Jahren habe dort die Preise steigen lassen, was Neubauten wieder attraktiver mache. Allerdings beobachten die Landesbausparkassen, die selbst mehr als 1000 Wohnimmobilien pro Monat vermitteln, dass an vielen Stellen bereits heute Haus- und Wohnungsangebote knapper und deshalb teurer werden. Dem steht gegenüber, dass immer mehr Immobilieninteressenten die Möglichkeiten der Riester-Förderung für sich entdecken, die auf die Laufzeit einer Baufinanzierung gerechnet fünfstellige Einsparungen ermöglicht.

Für Familien mit Kindern hat sich die Bezahlbarkeit von Wohneigentum im Laufe der vergangenen Jahrzehnte erheblich verbessert. Nach Berechnungen von LBS Research mussten im Herbst 2010 für eine typische Finanzierung lediglich noch 13 Prozent des Einkommens aufgewendet werden – nach 38 Prozent im Jahr 1994 und 21 Prozent im Jahr 2002.

Ralf C. Kohlrausch