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Bauen & Wohnen Das ist doch die Höhe!
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00:41 25.01.2014
Altbauwohnungen wie die im hannoverschen Stadtteil Oststadt sind begehrt. Vermieter erzielen hier vergleichsweise hohe Mieten. Quelle: Frank Radel/Archiv
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Hannover

Wenn Mieter Post von ihrem Vermieter bekommen, schwant ihnen meist nichts Gutes: Denn oft wird in dem Schreiben eine Erhöhung der Miete angekündigt. Besonders regelmäßig machten diese Erfahrung Mieter von Wohnungen, die professionell wirtschaftlich denkenden Vermietern gehörten, sagt Claus Deese, Geschäftsführer des Mieterschutzbundes in Recklinghausen: „Die wollen rausholen, was rauszuholen ist.“ Dabei hielten sie sich nicht immer an die gesetzlichen Bestimmungen, sondern setzten schon mal auf die Unkenntnis der Rechtslage bei den Mietern oder deren Angst, eine Kündigung zu erhalten.

Bestehe hingegen ein persönliches Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter, gebe es selten Streit um Mieterhöhungen, weiß Deese. Alexander Wiech, Sprecher von Haus und Grund Deutschland in Berlin, hat sogar beobachtet, dass in diesem Fall die Vermieter viele Jahre auf Mieterhöhungen verzichteten, weil sie ihre Mieter nicht vergraulen wollten. Grundsätzlich möchten Vermieter natürlich über die Grundmiete Geld verdienen, sagt Wiech. Oft gäben sie aber nur ihre eigenen gestiegenen Unkosten, etwa für Instandhaltungsmaßnahmen, weiter.

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Wann und um wie viel eine Miete erhöht werden kann, ist gesetzlich klar geregelt: Die Ankündigung einer Mieterhöhung darf laut Stiftung Warentest frühestens zwölf Monate nach der letzten Mieterhöhung beziehungsweise dem Einzug erfolgen. Dem Mieter muss eine dreimonatige Überlegungsfrist eingeräumt werden, sodass der neue Preis frühestens nach 15 Monaten wirksam werden kann. Ausgenommen von dieser Regelung sind Staffelmiet- und Indexmietverträge, bei denen sich die Miete automatisch erhöht. Auch für Sozialwohnungen gelten Sonderregelungen. Die Mieterhöhung muss schriftlich angekündigt und begründet werden. Mieter müssen der Erhöhung schriftlich zustimmen. Maximal dürfe die Miete innerhalb von drei Jahren um 20 Prozent steigen, die Obergrenze definiere die ortsübliche Vergleichsmiete, schreibt Stiftung Warentest.

Jede vierte geprüfte Mieterhöhung weise jedoch Mängel auf, hat der Mieterverein Berlin festgestellt. Das können formale Fehler sein, etwa wenn dem Schreiben einer Hausverwaltung keine Vollmachtsurkunde des Vermieters beiliegt oder dieses nicht an alle betroffenen Mieter einer Wohnung adressiert wurde. Zumeist allerdings beriefen sich die Vermieter laut Stiftung Warentest auf ungültiges Zahlenwerk oder wendeten den Mietspiegel falsch an.

Vor allem die ortsübliche Vergleichsmiete werde häufig zum Zankapfel, berichtet Deese: „In einigen Städten wie Bremen gibt es keinen qualifizierten Mietspiegel. In anderen wie Hannover ist dieser auf wenigen Seiten abgedruckt, in Berlin hingegen füllt das komplexe Regelwerk ein ganzes Buch, und in München hat der Mietspiegel sogar die Funktion eines Ordnungsinstrumentes.“ Doch selbst dort, wo differenzierte Mietdatenbanken existieren, ist der Vergleich von Wohnungen wegen ihrer Mikrolage oder ihres individuellen Zustandes oft problematisch.

Wenn sich Vermieter nicht auf einen Mietspiegel selbst von vergleichbaren Kommunen berufen können, müssen sie ein Sachverständigengutachten vorlegen oder mindestens drei Vergleichswohnungen benennen. Dafür müssen Adresse, Geschoss und Quadratmeterpreis angegeben werden. Immer wieder komme es allerdings in der Praxis vor, dass diese vermeintlichen Vergleichswohnungen überteuert seien, kritisiert Deese.

Hat der Mieter den Eindruck, dass die Mieterhöhung unberechtigt, formal falsch oder mangelhaft begründet ist, sollte er sich an eine Mieterberatung oder an einen spezialisierten Rechtsanwalt wenden, empfiehlt Stiftung Warentest. Bei einem unwirksamen Schreiben handelt der Mieter am besten gar nicht, weil dann die Miete nicht erhöht werden kann, solange ein neues, korrektes Anschreiben erfolgt. Widerspricht der Mieter der Mieterhöhung schriftlich, muss der Vermieter gegebenenfalls vor Gericht nachweisen, dass die Erhöhung den gesetzlichen Bestimmungen entspricht. Doch Vorsicht: Bekommt der Vermieter recht, muss der Mieter nicht nur die höhere Miete zahlen, sondern auch noch Gerichtskosten und Anwaltshonorare tragen.

Solche Prozesse seien in der Praxis aber die absolute Ausnahme, sagt Wiech: „Das Miteinander von Vermietern und Mietern funktioniert in den meisten Fällen gut, wenn der Vermieter die Mieterhöhung vernünftig kommuniziert.“ Keinesfalls solle er den Mieter damit „überfallen“. Dort, wo persönliche Beziehungen zwischen dem Vermieter und den Mietern bestünden, liefen die Erhöhungen zumeist im gesetzlichen Rahmen ab, bestätigt auch Deese.

Lesen Sie kommende Woche: Mietminderungen - in welchen Fällen darf die Miete gekürzt werden?