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Bauen & Wohnen Der Kaufpreis deckt nicht alles ab
Mehr Bauen & Wohnen Der Kaufpreis deckt nicht alles ab
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10:45 21.04.2011
Besitzer von Eigentumswohnungen müssen, anders als Mieter, selbst Rücklagen für die Instandhaltung ihrer Objekte habenFoto:BHW
Besitzer von Eigentumswohnungen müssen, anders als Mieter, selbst Rücklagen für die Instandhaltung ihrer Objekte habenFoto:BHW Quelle: BHW Bausparkasse
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Eigentumswohnungen gelten als besonders pflegeleichte Immobilien. Schließlich kümmert sich ein Verwalter um die nötigen Abrechnungen, Versicherungen und Reparaturen. Mit der Reinigung von Treppenhäusern und Gehwegen sowie der Gartenpflege werden zudem meist externe Dienstleister beauftragt. Doch die Bequemlichkeit hat ihren Preis.

Die Liste der zu verteilenden Wohnnebenkosten ist lang: Neben den üblichen Kosten für Heizung, Wasser, Aufzug, Reinigung, Gärtner und Müllabfuhr fallen regelmäßig noch die Beiträge für die Wohngebäudeversicherung, der Aufwand für Wartungs- und Reparaturarbeiten sowie das Entgelt für den Verwalter an. Darin sind zusätzlich noch Zahlungen zum Aufbau einer Rücklage zur laufenden Instandhaltung der Immobilie enthalten. Reichen die Rücklagen für größere Reparaturen wie die Erneuerung der Dacheindeckung nicht aus, werden die Eigentümer zusätzlich per Sonderumlage zur Kasse gebeten. Christian Schmidt-Burgk, Baufinanzierungsberater der Verbraucherzentrale Hamburg, rät Kaufinteressenten, beim Ausloten der Finanzierungsmöglichkeiten von der bisherigen Kaltmiete auszugehen. Wenn der Kredit mit einer langfristigen Zinsbindung abgeschlossen wird, bleibt die Rate bis zum Ende der Frist konstant. Bei Mieten dagegen seien Steigerungen zu erwarten. So entsteht für die Käufer mit der Zeit ein Kostenvorteil, der zur Rücklagenbildung dienen kann. Insgesamt sollte der Aufwand aus Kredit, Betriebskosten und Hausgeld 40 Prozent des Nettoeinkommens nicht übersteigen, empfiehlt Schmidt-Burgk. Drei Finanzrisiken bleiben auch für Käufer: Die Energiekosten können steigen, und die Eigentümergemeinschaften können Sonderumlagen oder Hausgelderhöhungen beschließen.

P Bei einer Eigentumswohnung aus dem Bestand: Handelt es sich um eine gebrauchte Wohnung, sollte man sich die Nebenkostenabrechnungen der vergangenen Jahre zeigen lassen. Dann lässt sich grob kalkulieren, mit welchen monatlichen Belastungen der Käufer künftig zu rechnen hat. In jedem Fall sollte der Verwalter gefragt werden, ob demnächst größere Reparaturen oder Instandhaltungen anstehen und wie hoch die angesparte Rücklage der Eigentümergemeinschaft ist. Zur Orientierung: Bei älteren Objekten sollte die Rücklage auch für größere Maßnahmen wie ein neues Dach ausreichen.

P Bei einem neuen Objekt: Beim Erwerb einer neuen Wohnung sollte der Käufer im Schnitt monatlich etwa drei Euro Nebenkosten pro Quadratmeter Wohnfläche kalkulieren. Häufig wird die Instandhaltungsrücklage in den ersten Jahren niedriger angesetzt, weil innerhalb der meist fünfjährigen Gewährleistungsfrist normalerweise keine Reparaturen auf Kosten der Eigentümer anfallen. Dies hat nach zehn bis 15 Jahren häufig zur Folge, dass die dann auftretenden teuren Reparaturen nicht aus dem Gemeinschaftstopf finanziert werden können. Sonderumlagen sind erforderlich. Tipp: bei niedrigen Instandhaltungsrücklagen zusätzlich eine kleine private Rückstellung bilden.

P Die Verteilung der Kosten: Nähere Angaben zum Verteilungsschlüssel findet man in der Gemeinschaftsordnung. Üblicherweise erfolgt die Umlage nach dem im Grundbuch für jede Wohnung festgelegten Miteigentumsanteil.

Eigentümer größerer Wohnungen zahlen also entsprechend mehr. Der Verteilung der Heiz- und Wasserkosten liegt in der Regel der gemessene Verbrauch zugrunde. Der einmal festgelegte Verteilungsschlüssel kann in der Regel nur einstimmig geändert werden. Das heißt: Auf der Eigentümerversammlung müssen alle dem neuen Schlüssel zustimmen.bw/rck

bw/rck

21.04.2011
18.04.2011