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Bauen & Wohnen Häuser unterm Hammer
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10:16 20.01.2014
Die Termine für eine Zwangsversteigerung finden Interssierte auch in der Tagezeitung. Quelle: imago stock&people
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Hannover

Es ist der finale Schritt eines meist langen Eskalationsprozesses: die Zwangsversteigerung. Laut einer Statistik des Unika-Wirtschaftsverlages kamen in den vergangenen acht Jahren in Deutschland weit mehr als 400.000 Häuser und Wohnungen zwangsweise unter den Hammer. Davon seien aber nur zu einem geringen Teil private Immobilienbesitzer betroffen gewesen, sagt Heinz Kraft, Rechtspfleger am Amtsgericht Potsdam. Seiner Einschätzung nach werden zu gut 80 Prozent Objekte von Investoren zwangsversteigert, die sich bei der Finanzierung verhoben oder unrealistische Einnahmeerwartungen hatten.

Banken setzen auf Zwangsversteigerungen

In den meisten Fällen gehen die Zwangsversteigerungen auf Initiativen der Banken zurück, weil sie mehrere Monate lang keine Ratenzahlungen für ihre Kredite erhalten haben. Aufgrund ihres im Grundbuch eingetragenen Anspruches können sie beim zuständigen Amtsgericht einen Titel zur Zwangsversteigerung verlangen. Stimmt das Gericht zu, wird das Grundstück beschlagnahmt und ein Rechtspfleger mit dem Verfahren beauftragt. Dieser prüft zunächst die Ansprüche und gibt dann ein Gutachten in Auftrag, das die Basis für die Wertermittlung des Objektes bildet. Im nächsten Schritt setzt der Rechtspfleger einen Termin für die Versteigerung fest und veröffentlicht diesen im Amtsblatt sowie zumeist in Zeitungen und im Internet. Auf der Website zwangsversteigerung.de zum Beispiel finden sich deutschlandweit fast alle Versteigerungstermine.

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„Das ganze Verfahren dauert in der Regel mindestens acht Monate“, erläutert Kraft. Häufig finde die Versteigerung sogar noch viel später statt, weil Gläubiger oder Schuldner die zeitweilige Einstellung des Verfahrens beantragten: „Oft reagieren Schuldner erst, nachdem die Zwangsversteigerung angeordnet wurde. Dann kommt es zum Gespräch mit den Banken“, führt der Rechtsexperte aus. Einigen sich beide Parteien nicht, wird das Verfahren nach einer Frist von sechs Monaten wieder aufgenommen.

Je nachdem, wie attraktiv ein Objekt ist, finden sich zu einer Auktion viele, wenige oder sogar keine Bieter ein. An Eigentumswohnungen seien eher Investoren, an Einfamilienhäusern private Bieter interessiert, weiß Kraft aus jahrzehntelanger Erfahrung. Jeder Bieter muss eine Sicherheit – etwa in Form einer Bankbürgschaft – vorweisen können, die mindestens zehn Prozent des festgesetzten Wertes der zu versteigernden Immobilie beträgt. Die Mindestbietzeit beläuft sich auf eine halbe Stunde. „Oft wird bis kurz vor Ende mit den Geboten gewartet, dann kann die Auktion aber noch stundenlang dauern“, erzählt Kraft. Das Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage bestimme zumeist den Verlauf der Versteigerung sowie den Preis, der am Ende erzielt werde.

Mindestgrenzen bei der ersten Versteigerung

Dieser muss mindestens 50 Prozent des Immobilienwertes betragen, ansonsten wird ein neuer Versteigerungstermin angesetzt. Beträgt das Höchstgebot weniger als 70 Prozent, kann der Gläubiger die Zustimmung untersagen. Bei einem zweiten Versteigerungstermin gelten keine Mindestgrenzen mehr. Allerdings würden gerade dann die Gebote in die Höhe schnellen, weil mehr Bieter kämen, die auf ein besonders günstiges Schnäppchen hofften, berichtet Kraft.

Wer bei einer Zwangsversteigerung eine Immobilie erwerben wolle, sollte daher zuvor möglichst ohne eigenes Kaufinteresse einige Auktionen besuchen, rät Eva Reinhold-Postina vom Verband Privater Bauherren (VPB). Sie warnt davor, dass sich das vermeintliche Schnäppchen hinterher als teurer Flop erweisen könne. Denn oft wird sprichwörtlich „die Katze im Sack“ ersteigert, weil die ehemaligen Besitzer oder die aktuellen Mieter die Interessenten nicht aufs Grundstück und ins Haus lassen. Reinhold-Postina empfiehlt deshalb, immer einen Bausachverständigen hinzuzuziehen, der den Zustand der Immobilie einschätzen kann.

„Interessenten sollten prüfen, ob Lasten wie ein lebenslanges Wohnrecht ins Grundbuch eingetragen sind“, sagt die VPB-Sprecherin. Wer auf dem Grundstück ein neues Haus errichten oder das vorhandene umbauen will, klärt besser im Vorfeld, ob dies der Bebauungsplan zulässt. Für die Versteigerung sollten sich Bieter ein Limit setzen und zusätzliche Kosten etwa für die Grunderwerbsteuer einkalkulieren. Außerdem liefen Zinsen für die Kaufsumme auf, die nach einem Zuschlag innerhalb weniger Wochen entrichtet werden müsse.

Verkauf ist besser

Wer seine Immobilie nicht finanzieren kann und mit der Bank keine Lösung findet, sollte sein Eigentum besser rechtzeitig verkaufen, rät der Verband Privater Bauherren (VPB).

Wichtig sei in dem Fall eine realistische Preisgestaltung. Eine Alternative zum Verkauf ist die Vermietung etwa einer neu geschaffenen Einliegerwohnung. Wer kurzfristig in Zahlungsschwierigkeiten gerät, kann bei der kommunalen Wohngeldstelle einen Lastenzuschuss beantragen. Kommt es zur Zwangsversteigerung, können Schuldner eine Einstellung des Verfahrens beantragen, wenn sie physisch oder psychisch schwer krank sind. Ist dies nicht der Fall, sollten sie sich kooperativ verhalten, da es auch in ihrem Interesse ist, dass ein möglichst hoher Preis erzielt wird.

Sebastian Hoff