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00:46 01.02.2014
Wenn das Gerüst ewig steht: Baulärm, etwa durch Fassadenarbeiten, kann ein Grund für eine Mietminderung sein. Quelle: iStockphoto.com/ChrisBailie
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Hannover

Klemmende Rollläden, unbenutzbare Balkone, Baulärm im Haus: Die Liste möglicher Mängel in Mietwohnungen ist lang. Zu den häufigsten Ärgernissen gehören nach den Erfahrungen des Deutschen Mieterbundes (DMB) Feuchtigkeitsschäden und Schimmelpilz sowie Heizungs- und Warmwasserausfälle. Oft leben Mieter mit diesen Problemen, ohne darauf zu reagieren. Doch das ist ein Fehler: Denn sie sind gesetzlich verpflichtet, Mängel in ihrer Wohnung dem Vermieter zu melden. Außerdem können sie bei der Miete Geld sparen.

Ein Mangel liegt laut Interessenverband Mieterschutz dann vor, wenn sich der Zustand der Wohnung seit Vertragsbeginn verschlechtert hat und die Wohnqualität beeinträchtigt wird. Eine Mietminderung komme aber nur für erhebliche Mängel infrage, erläutert Wibke Werner, Mitglied der Geschäftsführung des Berliner Mietervereins. Je nach Schwere des Problems kann die Miete zwischen ein und hundert Prozent (etwa wenn die komplette Elektrik ausfällt) gemindert werden. Bei der Berechnung wird die Bruttomiete zugrunde gelegt, die auch Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen umfasst.

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Wie viel Prozent Mietminderung Gerichte in der Vergangenheit als angemessen bewertet haben, lässt sich Tabellen im Internet entnehmen - zum Beispiel auf der Website mietminderung.org. Doch diese Angaben seien mit Vorsicht zu genießen, meint Claus Deese vom Mieterschutzbund. Denn zum einen könne die Rechtsprechung in verschiedenen Regionen Deutschlands voneinander abweichen. Zum anderen sei nicht immer der Vermieter für den Schaden verantwortlich. Gerade Schimmelbefall gehe oft auf falsches Verhalten des Mieters zurück, etwa wenn er nicht ausreichend lüftet oder heizt.

Grundsätzlich raten Mieterverbände dazu, sich vor einer Mietminderung rechtlich beraten zu lassen. „Mieter reagieren gerne über“, hat Deese erfahren. „Dann wird zum Beispiel die Miete wegen einer defekten Gegensprechanlage um 50 Prozent gemindert. Die Gerichte gestehen dafür aber nur zwei bis drei Prozent zu.“ Die Folge sei, dass der Mieter die Differenz nachzahlen müsse, erklärt Werner. Aber es kann noch viel schlimmer kommen: Denn wenn der Betrag, um den die Miete zu hoch gemindert wurde, zwei Monatsmieten übersteigt, hat der Vermieter das Recht, dem Mieter wegen Mietrückstandes zu kündigen.

Um sich vor solchen Risiken zu schützen, rät Werner dazu, die Miete unter Vorbehalt zu zahlen. Wenn der Vermieter dann den Mangel nicht fristgerecht behebt, kann ein angemessener Teil der Miete später noch durch eine sogenannte Aufrechnungserklärung einbehalten werden. Eine rückwirkende Mietminderung ist aber nur dann möglich, wenn dem Vermieter ein Minderungsvorbehalt rechtzeitig mitgeteilt wurde, möglichst gleich bei der Anzeige des Mangels. Diese Meldung müsse schriftlich erfolgen, betont Werner. Der Brief sollte per Einschreiben mit Rückschein verschickt werden. Wer ihn persönlich abgibt, sollte sich dies schriftlich bestätigen lassen. Werner empfiehlt zudem, dem Vermieter eine Frist zur Behebung des Mangels zu setzen. Wie lange diese gelte, hänge vom Schaden ab: „Üblich sind zwei Wochen, bei einem Ausfall der Heizung im Winter muss es natürlich schneller gehen.“

Da der Mieter vor Gericht in der Beweispflicht ist, sollte er den Mangel umfassend dokumentieren: „Er kann Fotos machen, Zeugen einladen oder Protokolle, etwa über Baulärm, anfertigen“, erläutert Werner. Reagiert der Vermieter nicht innerhalb der gesetzten Frist, kann die Miete gemindert werden. Der Mieter muss dies nicht ankündigen und sich auch nicht gerichtlich genehmigen lassen. Wenn der Vermieter die Mietminderung hinnimmt und den Mangel nicht beseitigt, kann der Mieter auch vor Gericht auf Instandsetzung klagen.