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Bauen & Wohnen Wenn das eigene Haus zur Miete wohnt
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14:04 31.08.2014
Kirchen gewähren Familien oftmals günstige Konditionen bei der Erbpacht – je mehr Kinder, desto besser.
Kirchen gewähren Familien oftmals günstige Konditionen bei der Erbpacht – je mehr Kinder, desto besser. Quelle: iStock/denphumi
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Hannover

Kurz gefasst läuft es so: Der Bauherr verzichtet auf den Kauf des Grundstücks. Er pachtet den Boden stattdessen vom Eigentümer für einen Zeitraum von mehreren Jahrzehnten bis zu 99 Jahre. Das wird vor einem Notar per Vertrag besiegelt. Auf dem Erbpachtgrundstück baut der Pächter sein Haus. Dafür muss er einen Erbpachtzins zahlen. „Üblich sind pro Jahr vier bis fünf Prozent des aktuellen Grundstückswerts“, sagt Petra Uertz, Bundesgeschäftsführerin des Verbands Wohneigentum in Bonn.

Das Problem: Mit den Jahren steigt der Erbpachtzins, das ist meist vertraglich so geregelt. Häuslebauer sollten daher genau abwägen, ob sich für sie ein Erbpachtgrundstück langfristig rechnet oder ob angesichts des aktuell niedrigen Zinsniveaus bei den Banken nicht doch der Kauf des Grundstücks günstiger ist.

Verpachtet werden Grundstücke von Kommunen, Kirchen oder Stiftungen, aber auch von Unternehmen und Privatpersonen. „Mit ihnen handeln Bauherren individuelle Verträge aus“, erklärt Christian Schmid-Burgk von der Verbraucherzentrale Hamburg. Manche Grundstückseigentümer wie die Kirchen gewähren Familien - abhängig von deren Kinderzahl - günstigere Konditionen. Nach Ablauf der Vertragslaufzeit fällt das Grundstück an den Eigentümer zurück. Er muss an den Hausbauer von einst beziehungsweise dessen Erben für das Gebäude eine Entschädigung zahlen. „Sie liegt bei mindestens zwei Drittel des Hauswerts zum Ende der Erbpacht“, erklärt Schmid-Burgk.

Während der Vertragslaufzeit kann der Hausbesitzer sein Wohneigentum vermieten. Verkaufen ist ebenfalls möglich. „Allerdings nur in Absprache mit dem Grundstückseigentümer“, erläutert Uertz. „Der neue Hausbesitzer tritt in alle Rechte und Pflichten des Erbbaurechtsvertrags ein“, sagt Andreas Brandt von der Bundesnotarkammer in Berlin. Das Wohneigentum kann ohne Weiteres vererbt werden - auch ohne Zustimmung des Grundstückseigentümers.

Beim Aushandeln eines Erbbaupachtvertrages sollten Bauherren besonders auf die Laufzeit achten: „Die sollte zu Beginn mindestens 80 Jahre betragen“, rät Schmid-Burgk. So wird vermieden, dass der Vertrag während der eigenen Lebenszeit ausläuft und ein neuer abgeschlossen werden muss - mit eventuell deutlich höheren Zinszahlungen.

Derzeit laufen viele Verträge aus, die in den fünfziger und sechziger Jahren abgeschlossen wurden. Damals war nicht abzusehen, dass sich die Grundstückspreise so rasant entwickeln. Wenn heute auslaufende Verträge der über 80-jährigen Hausbesitzer erneuert werden müssen, orientiert sich der neue Zinssatz an den aktuellen Grundstückspreisen. „Das überfordert viele Senioren finanziell“, warnt Uertz.

Basis für den steigenden Erbpachtzins sollte die Entwicklung des Lebenshaltungskosten-Index sein. „Vorsicht ist geboten, wenn im Vertrag eine Ankaufspflicht vorgesehen ist“, sagt Uertz. Dies bedeute, dass der Hausbesitzer das Grundstück kaufen müsse, wenn der Eigentümer es veräußern wolle.

Steht noch kein Haus auf dem Grundstück, sollte der Bauherr durch die vertraglichen Vereinbarungen hinsichtlich Größe und Gestaltung des Hauses nicht eingeschränkt werden. „Bauherren sollten sich besser vor der Vertragsbeurkundung von einem Notar beraten lassen“, empfiehlt Brandt. „Dann kann er bei der Vertragsgestaltung die individuellen Bedürfnisse berücksichtigen.“