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Aktuelles Immobilien versprechen Sicherheit in Krisenzeiten
Mehr Finanzen Aktuelles Immobilien versprechen Sicherheit in Krisenzeiten
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10:10 26.09.2011
Mietshäuser werden manchmal auch als Betongold angepriesen, doch das ist nicht immer gerechtfertigt. Quelle: dpa

Immobilien sind ein Muss, um die Krise zu überstehen. Sachwerte heißt das Zauberwort, das allenthalben von Anlage- und Bankberatern hervorgeholt wird. Die Angst vor Inflation, ja vor dem Untergang des Euro durch die Schuldenkrise lässt Anleger in Immobilien fliehen. Die Folge: Wohnungen und Häuser werden immer teurer – auch in Hannover und Umgebung. Die starke Nachfrage hat einen Grund: „Anleger suchen in der Finanzkrise die Sicherheit und legen in Steinen an“, sagt Ralph Lehmann von Capitell Vermögensmanagement in Hannover.

Diese Sicherheit versprechen Immobilien. Steigende Preise schützen vor Wertverlust, und die Mieteinnahmen sorgen für die Rendite. So weit die Theorie. „Bei dem Thema sind leider viele Emotionen im Spiel“, weiß Eberhard Lutz von der unabhängigen Vermögensverwaltung Nordaktienbank in Hannover.

Denn die Investition hat Tücken. „Die Leute machen oft den Fehler, zu teuer und in den falschen Lagen zu kaufen“, beobachtet Lutz. Eine Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) belegt das. Demnach können rund 40 Prozent der Vermieter mit den Einnahmen aus ihrer Eigentumswohnung gerade einmal ihre Kosten decken, die Rendite liegt in vielen Fällen unterhalb der Inflationsrate, und ganze 15 Prozent der Vermieter verlieren mit ihren Immobilien sogar Geld.

Käufer sollten sich zudem über den „Kümmereffekt“ Gedanken machen, wie Vermögensverwalter Lutz es nennt. Viele Immobilienbesitzer unterschätzen den Aufwand, den eine Vermietung mit sich bringt. „Irgendwann lässt die Lust nach, sich um jeden tropfenden Wasserhahn zu kümmern.“

Experte Lehmann hält die direkte Anlage dennoch für eine gute Alternative, wenn Lage und Zustand stimmen. Wer viel Geld in die Sanierung von Heizung, Dach oder Fenstern stecken muss, verspielt seine Rendite. Er rät da eher zu Neubauprojekten.

Wie sicher diese Form der Anlage ist, ist dennoch schwer abzuschätzen. So hat etwa Griechenland in der vergangenen Woche eine „Strafsteuer“ auf Immobilien eingeführt. Immobilienbesitzer sollen mit 4 Euro pro Quadratmeter für die Sanierung der Finanzen sorgen. Dass solche Ideen eines Tages auch in Deutschland die Kassen füllen könnten, ist derzeit Spekulation, aber nicht undenkbar. So haben etliche Bundesländer, zuletzt Baden-Württemberg, schon die Grunderwerbsteuer angehoben.

Insgesamt sollten Immobilien rund 20 Prozent am gesamten Vermögen ausmachen, rät Lutz. Wer bereits ein Haus oder eine eigene Wohnung besitzt, ist da schon gut versorgt. Wer das Geld nicht zur Verfügung hat, für den sind indirekte Anlagen eine Alternative. Eigentlich. Denn die Vermögensberater raten davon im Moment ab. Die offenen Immobilienfonds erleben seit dem Ausbruch der Krise ihr Waterloo. Nachdem die Anleger in Massen ihr Geld abgezogen hatten, mussten einige Fonds schließen. Teilweise werden sie heute aufgelöst – für viele Anleger ein Minusgeschäft.

„Das lange bewährte Anlageziel offener Immobilienfonds ist erst mal tot“, meint Lutz. Wenn sich die Turbulenzen beruhigt haben, sei immer noch Zeit genug, wieder einzusteigen. Immobilienaktien konnten in der Krise ebenso wenig überzeugen. „Das ist mehr eine Aktienanlage als eine Immobilienanlage“, wie Lutz selbst erfahren musste. Kursverluste von mehr als 50 Prozent waren keine Ausnahme.

Niedrige Zinsen: Was für Immobilien spricht, sind die gegenwärtig ungewöhnlich niedrigen Bauzinsen. Zehnjährige Baudarlehen gibt es derzeit schon für rund 3 Prozent. Fünfzehnjährige Laufzeiten sind nur etwa ein halbes Prozent teurer. Wer also ein konkretes Objekt im Kopf hat oder eine Anschlussfinanzierung braucht, kann zuschlagen.

Eile ist aber nicht geboten. Wegen der Schuldenkrise und der sich abschwächenden Konjunktur dürften die Bauzinsen noch länger niedrig bleiben. Allerdings sorgen die Turbulenzen an den Finanzmärkten auch bei den Hypotheken für starke Schwankungen. Vor zwei Jahren lag der durchschnittliche Zins einen guten Prozentpunkt höher als heute.

Immobilienbesitzer, die in zwei bis fünf Jahren eine Anschlussfinanzierung benötigen, sollten sich jetzt die niedrigen Zinsen sichern. Der Abschluss eines Forward-Darlehens schützt über die Laufzeit vor einem künftigen Zinsanstieg. Dafür verlangen die Banken normalerweise einen geringen Aufschlag.

Ob sich dagegen eine Umschuldung einer laufenden Finanzierung lohnt, hängt von den Konditionen des alten Kredits ab. Normalerweise lassen sich die Banken einen vorzeitigen Ausstieg teuer bezahlen. Ob die Zinsen dafür niedrig genug sind, sollte man mit einem Vermögensberater durchrechnen.

Alexander Heintze

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