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Deutschland / Welt Minizins führt zu Maxilaufzeit
Nachrichten Wirtschaft Deutschland / Welt Minizins führt zu Maxilaufzeit
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19:23 12.06.2014
Von Albrecht Scheuermann
Man sollte die Finanzierung nicht zu sparsam planen.Foto: dpa
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Hannover

Für grundpfandrechtlich abgesicherte Darlehen, meist als Hypothekendarlehen bezeichnet, muss man bei zehnjähriger Zinsbindung teils weniger als 2 Prozent Jahreszins bezahlen. 15 Jahre sind schon ab 2,5 Prozent im Angebot.

Zwar sind in den vergangenen Jahren auch die Immobilienpreise in etlichen Ballungsräumen stark gestiegen, aber dank der Traumkonditionen für das nötige Kleingeld fällt es dennoch oft leichter, den Wunsch nach den eigenen vier Wänden zu verwirklichen. Allerdings sollten alle Immobilienfinanzierer eine unschöne Folge des Zinstiefs im Auge behalten: Die Tilgung eines Hypothekendarlehens dauert jetzt viel länger als bei höheren Zinsen, unter Umständen bis zu 50 Jahre und mehr - jedenfalls dann, wenn die Standardtilgung gewählt wird.

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Dies liegt an der Konstruktion der hierzulande üblichen Baudarlehen. Es handelt sich dabei um sogenannte Annuitätendarlehen. Bei ihnen bleibt die jährliche - und somit auch die monatliche - Zahlungsrate, die „Annuität“, über die gesamte Laufzeit oder Zinsbindungsdauer konstant. Die einzelne Zahlungsrate wiederum setzt sich aus Zins und Tilgung zusammen. Standard war früher ein Prozent anfängliche Jahrestilgung. Beträgt der Zinssatz zum Beispiel 4 Prozent, beläuft sich die Gesamtrate auf 5 Prozent. Bei einem Darlehen von 100 000 Euro beträgt die Annuität also 5000 Euro, wovon anfangs 4000 Euro auf die Zinsen und 1000 Euro auf die Tilgung entfallen.

Allerdings ändert sich diese Aufteilung im Lauf der Jahre immer mehr. Der Tilgungsanteil steigt, der Zinsanteil sinkt, weil ja der offene Darlehensbetrag durch die Tilgung fortlaufend kleiner wird, die Kreditrate aber unverändert bleibt. Die Zinsersparnis durch das stetig kleiner werdende Darlehen wird also der Tilgung zugeschlagen.

Dummerweise ist nun die Zinsersparnis umso geringer, je niedriger der Zins ist. Ein Beispiel: Bei einem Prozent Anfangstilgung sind nach einem Jahr noch 99 Prozent des Darlehens offen. Man spart sich also im zweiten Jahr bei einem 100 000-Euro-Darlehen die Zinsen auf 1000 Euro, die dann in die Tilgung fließen können. Bei einem Zinssatz von 2 Prozent beläuft sich diese Ersparnis auf mickrige 20 Euro, bei 4 Prozent ist sie - und damit die zusätzliche Tilgung - mit 40 Euro doppelt so hoch.

Bei niedrigem Zins tilgt man also weniger, sodass es viel länger dauert, bis das Darlehen abbezahlt ist. Bei einer Anfangstilgung von einem Prozent wurde früher eine Tilgungsdauer von etwa 30 Jahren kalkuliert, heute sind es dagegen eher 50 Jahre. Wer seinen Kindern keine Hausfinanzierung vererben will, muss also höhere Tilgungen vereinbaren. Der Kreditvermittler Interhyp hat für ein 2,5-Prozent-Darlehen nachgerechnet. Demnach sinkt schon bei einer Anfangstilgung von 2 Prozent die Gesamtlaufzeit von 50 Jahren und drei Monaten auf 32 Jahre und sieben Monate. Eine Anfangstilgung von 3 Prozent verringert die Laufzeit auf 24 Jahre und fünf Monate, bei 4 Prozent sind es sogar nur noch 19 Jahre und sieben Monate.

Der Tipp: Die Ersparnis durch niedrige Zinsen sollte ein Kreditnehmer wenigstens zum Teil gleich in einen höheren Tilgungsanteil investieren.

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