Eigentum für alle? Was Wohnungsgenossenschaften wieder so attraktiv macht

In Berlin kann es schon mal bis zu zwölf Monate dauern, bis Mitglieder einer Wohnungsgenossenschaft eine Wohnung erhalten.

Lange Zeit galten Wohnungsgenossenschaften als ein wenig verstaubt, gar „piefig“, sagt Monika Neugebauer: „Doch jetzt sind sie wieder attraktiv.“ Sie spricht für 27 Unternehmen mit rund 95.000 Wohnungen und 160.000 Mitgliedern in Berlin.

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In ganz Deutschland handele es sich um etwa 2,2 Millionen Wohneinheiten, ergänzt Axel Gedaschko, Präsident des Spitzenverbandes der Wohnungswirtschaft (GdW). Doch was bedeutet eigentlich genossenschaftliches Wohnen? Und warum ist die Nachfrage danach so groß? Ein Überblick:

Was ist eine Wohnungsgenossenschaft?

Bekannt sei die Wohnform auch unter Begriffen wie Wohnungsbaugenossenschaft, Siedlungsgenossenschaft, Mietergenossenschaft oder Bauverein, erklärt Dennis Hodel, Marketingmanager der Website baugenossenschaft.info. Oberstes Ziel sei immer, Wohnraum preisgünstig anzubieten und dem Mieter langfristig zur Verfügung zu stellen. „Es handelt sich aber nicht um sozialen Wohnungsbau“, stellt Neugebauer klar. Die ersten Genossenschaften wurden Ende des 19. Jahrhunderts gegründet, ihren größten Boom erlebten sie Anfang des 20. Jahrhunderts. Damals halfen sie, den eklatanten Wohnungsmangel zu lindern.

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Welche Wohnformen gibt es?

Das Spektrum reicht von großen, schlichten Wohnanlagen über architektonische Leuchttürme bis zu kleinen Genossenschaften, die sich etwa für ein Bauprojekt neu gründen. Im Angebot sind auch Mehrgenerationenwohnen oder Wohnprojekte für Menschen mit körperlichen und psychischen Beeinträchtigungen. Wichtig sei der soziale Aspekt, betont Gedaschko: „Genossenschaftliches Wohnen steht für ein gutes Wohnumfeld, funktionierende Nachbarschaften sowie sozialen Zusammenhalt in den Quartieren.“ So gebe es Veranstaltungsräume, Ferienangebote für Kinder und gemeinsame Feste. Ältere Bewohner werden im Alltag unterstützt. „Es bestehen viele Möglichkeiten, sich zu engagieren. Wir haben teilweise sehr aktive Mitglieder“, erzählt Neugebauer.

Wie funktioniert genossenschaftliches Wohnen?

„Das Grundprinzip ist immer gleich“, erläutert Neugebauer: Um Mitglied werden zu können, müsse zunächst ein Genossenschaftsanteil gezeichnet werden. Meist wird auch ein Eintrittsgeld verlangt. Damit wird der Anspruch auf eine Wohnung erworben. „Bei Bezug werden dann oft weitere Geschäftsanteile fällig“, erklärt Gedaschko. Dafür muss in der Regel keine Kaution hinterlegt werden. Die Bewohner zahlen einen monatlichen Beitrag, der einer Miete entspricht. Der Mietvertrag unterliegt dem Mietrecht. Tritt das Mitglied aus, wird der Genossenschaftsanteil zurückgezahlt.

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Wie ist eine Genossenschaft organisiert?

Jedes Mitglied hat Stimmrecht, kann also mitbestimmen – etwa über Vergaberichtlinien für Wohnungen. Bei mehr als 1500 Mitgliedern sind Vertreterversammlungen möglich. Genossenschaften besitzen einen Aufsichtsrat, einen geschäftsführenden Vorstand und oft einen Beirat.

Was sind die Vor- und Nachteile?

Mitglieder haben eine eigentumsähnliche Position, erklärt Gedaschko. Sie genießen lebenslanges Wohnrecht, sind also quasi unkündbar. Meist besteht eine große Auswahl an Wohnungen, das heißt, wenn sich die Lebenssituation ändert, ist ein Umzug beispielsweise in eine familiengerechte Wohnung grundsätzlich möglich.

In der Regel sind die Preise vergleichsweise niedrig. „Die Durchschnittskaltmiete beträgt in Berlin etwa 5,60 Euro“, sagt Neugebauer. Das liege vor allem daran, dass Genossenschaften keine maximalen Gewinne erzielen wollten, so Hodler. Mitglieder profitierten zudem von einer guten Geschäftsentwicklung: „Zum Teil sind Dividenden zwischen einem und 6 Prozent möglich.“

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Wird hingegen eine Genossenschaft insolvent, verlieren die Mitglieder unter Umständen ihren Anteil und müssen im schlimmsten Fall einen sogenannten Nachschuss leisten. Die Insolvenzquote sei aber verglichen mit anderen Rechtsformen gering, sagt Gedaschko. Ein weiterer Nachteil: Kündigungsfristen sind sehr lang. Unter Umständen müssen Mitglieder jahrelang auf die Auszahlung ihres Anteils warten.

Wie gelangen Mitglieder an eine Wohnung?

„In vielen Genossenschaften bekommt man schnell seine Wunschwohnung. In Gegenden mit einem angespannten Wohnungsmarkt kann es aber passieren, dass man auf eine Warteliste gesetzt wird“, erläutert Gedaschko. In Berlin könne es bis zu zwölf Monate dauern, bis das Mitglied ein Angebot erhalte, ergänzt Hodel.

In der Regel existierten Vergaberichtlinien, erklärt Neugebauer: „Wohnungen werden zum Beispiel nach der Personenzahl zugeteilt.“ Manche Genossenschaften haben inzwischen einen Mitgliederstopp verhängt. Viele öffnen sich aber auch gezielt für neue Mitglieder und machen spezielle Angebote – zum Beispiel für Studierende. „Wir wünschen uns eine Durchmischung der Bewohnerschaft“, erklärt Neugebauer.

 

Info: Initiativen gegen den Wohnungsmangel

Um der gestiegenen Nachfrage nach Wohnungen gerecht zu werden, engagieren sich Genossenschaften seit einigen Jahren verstärkt im Neubau. Da Bauland knapp und teuer ist, wird meist auf eigenen Grundstücken gebaut. Häufig handelt es sich um An- oder Ausbauten. Viele Wohnungen werden modernisiert, einige barrierearm umgebaut.

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Die gesamten Investitionen beliefen sich 2019 auf rund 5,8 Milliarden Euro. Dafür werden unter anderem Überschüsse verwendet. Das fällt einigen Unternehmen zunehmend schwer, seitdem der Mietendeckel eingeführt wurde. Der Spitzenverband der deutschen Wohnungswirtschaft (GdW) fordert von den Kommunen, Wohnungsgenossenschaften bei der Vergabe von Baugrundstücken angemessen zu berücksichtigen.

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