Neue Regelungen

Gunstmiete bietet Steuervorteile

Um die Gunstmiete abschreiben zu können, müssen die steuerlichen Voraussetzungen eingehalten werden.

Um die Gunstmiete abschreiben zu können, müssen die steuerlichen Voraussetzungen eingehalten werden.

Wer Angehörigen sein Wohneigentum günstig vermietet, kann Steuern sparen. Denn an Kinder, Eltern, Geschwister, sonstige Verwandte oder auch Freunde und Bekannte dürfen Wohnungen oder Häuser zu geringeren als den marktüblichen Konditionen vermietet und trotzdem alle Kosten voll abgeschrieben werden (sogenannte Gunstmiete).

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Zu prüfen ist jedoch, ob der vereinbarte Mietzins auch die steuerrechtlichen Voraussetzungen erfüllt. Nach den bisherigen Regelungen waren die Werbungskosten anteilig zu kürzen, wenn die vereinbarte Miete weniger als 56 Prozent der ortsüblichen Marktmiete betrug. Lag die Miete bei über 75 Prozent der Marktmiete, war der volle Werbungskostenabzug möglich. Bei einer vereinbarten Miete zwischen 56 und 75 Prozent der ortsüblichen Miete war der volle Werbungskostenabzug nur zulässig, wenn der Vermieter den Nachweis erbringen konnte, dass er trotz der verbilligten Miete langfristig einen Totalüberschuss aus der Wohnung erzielen würde. Gelang das nicht, war der Werbungskostenabzug nur anteilig gestattet.

Die Neuregelungen nach dem Steuervereinfachungsgesetz 2011 sehen ab 2012 nur noch zwei Mietpreiskategorien vor: Beträgt die vereinbarte Miete weniger als 66 Prozent der Marktmiete, kürzt das Finanzamt die Höhe der steuerlich absetzbaren Kosten aus der Vermietungstätigkeit. Das Mietverhältnis ist nämlich in solchen Fällen in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. In diesem Fall ist der Abzug der Werbungskosten nur für den entgeltlichen Teil der Vermietung möglich (Paragraf 21 Absatz 2 Einkommensteuergesetz).

Bei der Aufteilung der Kosten ist zu klären:

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  • Wie viel Kosten fallen insgesamt für das Haus an?
  • Welcher Teilbetrag davon entfällt auf die vermietete Wohnung entsprechend dem Anteil der Wohnfläche für die vermietete Wohnung an der gesamten Wohnfläche des Hauses? 

Dieser Teilbetrag ist in dem Verhältnis anzusetzen, in dem die vereinbarte Miete zur ortsüblichen Miete steht, wenn die 66 Prozent unterschritten werden. Beträgt die vereinbarte Miete bei auf Dauer angelegter Vermietung dagegen mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete (Marktmiete), wird grundsätzlich die Einkunftserzielungsabsicht unterstellt und die Vermietung einer Wohnung als vollentgeltlich angesehen. Die Aufwendungen können in diesem Fall ohne weitere Prüfung in vollem Umfang als Werbungskosten abgezogen werden.

Der Vorteil der Neuregelung besteht darin, dass das Finanzamt in diesem Fall vom Vermieter keine Totalüberschussprognose mehr verlangen kann. 66 Prozent der Marktmiete zu vereinbaren, reicht für den Abzug der Vermietungskosten als Werbungskosten also künftig völlig aus.

Hagen Prühs, Herausgeber des Informationsdienstes „Steuerzahler-Tip“ empfiehlt, Mietverträge mit Angehörigen daraufhin zu überprüfen, ob die vereinbarte Miete die 66-Prozent-Grenze überschreitet. Falls nicht, sollte kurzfristig eine höhere Miete vereinbart werden, um den vollen Werbungskostenabzug zu retten. In dieser einvernehmlichen Anpassung sieht die Finanzverwaltung keinen Gestaltungsmissbrauch. Mit anderen Worten: Die Anhebung wird steuerlich anerkannt.

Ingrid Laue

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