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Magazin für Büro und Gewerbe

Sanieren statt planieren

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Die PSD Bank bezieht ab Ende November 2022 ein umgebautes und energetisch optimiertes Bestandsgebäude in der Tannenbergallee. PSD Bank

Beim Abriss und Neubau von Gebäuden werden gewaltige Mengen CO₂ freigesetzt. In vielen Fällen trägt eine intelligente Umnutzung dazu bei, Ressourcen und Geld einzusparen.

Ein Haus, das schon gebaut ist, muss nicht noch einmal errichtet werden. Was banal klingt, wird immer wichtiger in einer Zeit, in der die Preise für Rohstoffe und Baumaterial explodieren und der Druck auf Unternehmen, CO₂-Emissionen zu sparen, zunimmt. Vielerorts werden in Hannover Gebäude umgenutzt und in diesem Zug technisch auf die Höhe der Zeit gebracht. Zum Beispiel die neue Zentrale der PSD-Bank: Das Geldinstitut hat nach längerer Suche in der Tannenbergallee zwei Bürohäuser, zwei Werkhallen und ein Einfamilienhaus erworben. In einem Gebäude werden nach aufwendigem Umbau auf rund 3500 Quadratmetern Arbeitsplätze für die rund 80 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter entstehen, die übrigen Immobilien bleiben vermietet. Das umgebaute Bürogebäude erfülle alle Ansprüche hinsichtlich Wirtschaftlichkeit, Rentabilität und Zukunftspotenzial, heißt es bei der PSD-Bank. Und es solle aktuellen energetischen Anforderungen genügen.„Die Nutzung von Solarenergie und Geothermie war für uns ein besonderes Anliegen“, sagte Bernd Brennecke, Vorstandsmitglied des PSD Bank, zum Projektstart vor zwei Jahren. Im November sollen die Beschäftigten an den neuen Standort in der List umziehen.

Klimaschutz wird Pflichtaufgabe

Für viele Unternehmen ist die Sanierung und Umnutzung von Büros und Gewerbeimmobilien attraktiv – nicht zuletzt aus Gründen der Nachhaltigkeit. Denn Abriss und Neubau von Gebäuden verursachen ein gewaltiges Minus in der CO₂-Bilanz. Bei der Herstellung einer Tonne Zement werden etwa 590 Kilogramm Kohlendioxid freigesetzt. In Deutschland addierte sich der Ausstoß im Bausektor 2019 auf 20 Millionen Tonnen

Der Druck auf die Immobilienwirtschaft, das Klima zu schützen, nimmt zu. „Wer jetzt nicht damit anfängt, bleibt mit seinen Objekten auf der Strecke“, sagt Felix Jansen, Sprecher der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB). Die DGNB misst den ökologischen Fußabdruck von Gebäuden und zertifiziert diese. In die Kalkulation gehen Faktoren wie Energieverbrauch, Betriebs- und Unterhaltskosten ein. Werden die Mindeststandards nicht erreicht, verlören Investoren und Mieter schnell das Interesse, so Jansen.

Ob ein Umbau einem Neubau in punkto Umweltbilanz überlegen ist, lasse sich allerdings nicht auf die Schnelle sagen. Es komme auf den gesamten Lebenszyklus eines Gebäudes an. Sei es bei einem Neubau etwa möglich, mehr regenerative Energie zu produzieren als bei einem Bestandsgebäude, könne der positive Klimaeffekt im Laufe der Jahre den Nachteil der Emissionen beim Bau überwiegen. Von Vorteil sei es in jedem Fall, wenn wiederverwertbare Materialien beim Abbruch im Kreislauf gehalten werden Manchmal bietet sich eine Kombination aus Umbau und Neubau an. So zu beobachten zwischen Königstraße und Schiff graben, wo das aktuell größte Büroneubauprojekt für Hannovers Innenstadt geplant ist. Der Berliner Immobilienentwickler Deutsche Kapitalwert (DKW) modernisiert unter dem Projektnamen Track 16 die denkmalgeschützte Bahnmeisterei und hat dahinter einen langgestreckten Neubau entlang der Bahntrasse entworfen.

Die Grundrisse des fünfgeschossigen Bürokomplexes sollen flexibel, die Technik mit geringem Aufwand zu modernisieren sein. „Wir bauen nicht für die Ewigkeit, aber ein Abriss soll schlicht unnötig sein“, sagt Janosch Röseler, Senior Asset Manager bei DKW Die Flexibilität geht so weit, dass eine spätere Umnutzung des Objekts etwa zu Wohnzwecken möglich ist.

"Die Nutzung von Solarenergie und Geothermie war für uns ein besonderes Anliegen."
Bernd Brennecke, Vorstand PSD-Bank

Ein langfristig tragfähiges Nutzungskonzept ist für Entwickler und Investoren zunehmend wichtig. „Die Nachfrage nach smarten, modernen und vor allem nachhaltigen Büroflächen wird in den kommenden Jahren weiter steigen“, sagt Röseler.

Neuer Baustoff aus Abruchmaterial

Abbruchmaterial lässt sich oft beim Neubau nutzen. STRABAG Real Estate

Manchmal ergibt eine Sanierung aus ökologischen wie ökonomischen Gründen jedoch keinen Sinn. Das Exxon-Bürohaus am Nordostende der Podbielskistraße etwa wird in den kommenden Monaten abgebrochen. Es ist eines der größten Bürogebäude aus den 1970er-Jahren. STRABAG Real Estate entwickelt dort unter dem Projektnamen „Riet Bricks“ drei Bürokomplexe mit einer Bruttogeschossfläche von etwa 40.000 Quadratmetern. Ein Umbau sei nicht möglich gewesen, heißt in der Wiener STRABAG-Zentrale: „Die Struktur des Bestandsgebäudes war auf die Nutzung durch nur einen einzelnen Mieter ausgelegt, Fassaden und Haustechnik entsprachen nicht dem aktuellen Stand der Technik.“Immerhin: Aus dem Abbruchmaterial sollen etwa 5500 Tonnen feinkörniger Altbeton recycelt werden, um den CO₂-Fußabdruck der Neubauten etwas zu verkleinern.

Wie viele wertvolle Materialien überhaupt in einem Gebäude stecken, ist Planern und Eigentümern oft gar nicht bekannt. Um dies bewerten zu können, hat die DGNB vor kurzem einen Entwurf für einen sogenannten Gebäuderessourcenpass vorgestellt. Darin sollen für jede Immobilie die wesentlichen Informationen rund um den Ressourcenverbrauch, die Klimawirkung und die Kreislauffähigkeit eines Gebäudes und seiner Konstruktion erfasst werden. Ein ressourcenschonender Um- oder Neubau wäre somit leichter möglich. GERD SCHILD