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Beim Bau eines neuen Hauses sollten Besitzer nicht am falschen Ende sparen

Bei Abnahme vom Experten prüfen lassen, ob Leistungen vertragsgemäß erbracht worden sind

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Manche Baumängel treten erst nach einigen Jahren auf. Mit einer umfassenden Dokumentation des Schadens haben Hauseigentümer ein Beweismittel für den Fall, dass die Angelegenheit vor Gericht ausgetragen werden muss. Foto: tdx/TÜV Rheinland.

Fehler sind menschlich. Deswegen können sie in allen Bereichen vorkommen. Beim Bau eines Hauses sind Fehler allerdings besonders ärgerlich, da sie schnell viel Geld kosten können. Deswegen sollten sich Bauwillige frühzeitig, am besten schon in der Planungsphase, davon überzeugen, dass es keine Baumängel gibt. Sind die Fehler einmal gemacht, wird es schwer, sie zu beseitigen.

Eine wichtige Entscheidung ist Auswahl der Handwerksbetriebe. Hier sollte man sich im Vorfeld genügend Zeit lassen und die Firmen und ihre Leistungen in Vorgesprächen prüfen.

Mit einem Gutachter auf der sicheren Seite

Die wenigsten Bauwilligen sind allerdings vom Fach. Deswegen ist es die beste Methode, sich vor Baumängeln zu schützen, einen Gutachter zu beauftragen. Es ist eher die Regel, dass ein sachverständiger Bauberater bereits vor Vertragsabschluss mit dem Bauträger Schäden vermeiden kann, deren Beseitigung oft eine fünfstellige Summe ausmachen würde. Außerdem ist es ratsam während der Bauphase einen Fachmann heranzuziehen, der eine unabhängige Baukontrolle durchführen kann. Bauwillige sollten also, trotz der in der Regel gespannten Baukasse nicht an der falschen Stelle sparen. Am Ende der Bauphase steht die Bauabnahme, mit der die vertragliche Erfüllung der Leistungen dokumentiert wird.

Werden Mängel festgestellt, wird der Unternehmer zunächst zur Nachbesserung aufgefordert. Mit der Abnahme bestätigt der Bauherr, dass alle vereinbarten Leistungen vertragsgemäß erbracht worden sind. Er sollte deshalb vorher prüfen, ob dies in vollem Umfang zutrifft.

Bis zur Abnahme liegt die Beweispflicht noch beim Auftragnehmer. Später entdeckte Mängel können zwar auch nachträglich noch geltend gemacht werden, allerdings liegt die Beweislast dann bei den Bauherren. Unterschieden werden die förmliche, die stillschweigende sowie die fiktive Abnahme.

Restarbeiten im Protokoll vermerken

Die förmliche Abnahme erfolgt im Rahmen einer Hausbegehung durch Bauherr und Auftragnehmer. Dies ist in der Regel ein Vertreter des Bauunternehmens oder der verantwortliche Handwerker. Nach gemeinsamer Begehung sollte ein Abnahmeprotokoll erstellt und von beiden Seiten unterschrieben werden. In dem Protokoll sollten etwaige Restarbeiten sowie die vom Bauherrn geltend gemachten Mängel aufgeführt werden. Eine stillschweigende Abnahme greift ohne Hausbegehung.

Maßgebend ist der Bezug des fertigen Hauses oder die Bezahlung der Schlussrechnung. Die fiktive Abnahme ist ein Sonderfall. Sie tritt zwölf Werktage nachdem der Auftragnehmer schriftlich festgestellt hat, dass er die Leistung vollendet hat, ein. Eine Möglichkeit ist die Zusendung der Schlussrechnung. Eine fiktive Abnahme kann auch sechs Werktage nach Beginn der Benutzung des Hauses eintreten.

Ein wichtiger Termin steht nach fünf Jahren an. Dann endet die Gewährleistungsfrist. Private Bauherren sollten rechtzeitig vor diesem Termin mit einem Fachmann eine so genannte Schlussbegehung ihres Hauses machen. Für Baumängel, die erst nach Ablauf dieser Frist entdeckt werden, kann der Eigentümer keine Gewährleistungsansprüche gegenüber Architekten oder Bauunternehmen mehr geltend machen. Entdeckt der Bausachverständige bei der Schlussbegehung Sachmängel, die zweifelsfrei auf fehlerhafte Arbeit zurückgehen, können die Eigentümer den dafür Verantwortlichen zur Mängelbeseitigung oder gegebenenfalls Schadensersatz auffordern.

Wichtig für die Hausbesitzer: Solange sie mit dem Bauunternehmer über mögliche Mängelansprüche verhandeln, ist die Verjährungsfrist gehemmt. Pech haben die Eigentümer nur, wenn die Bau firma gar nicht mehr am Markt ist - dann bleiben sie in der Regel auf dem Schaden sitzen.

Fehler dokumentieren

Öffentlich bestellte und vereidigte, zertifizierte Experten für eine Schlussbegehung findet man beim Bund der Bausachverständigen 50wie bei den Industrie- und Handelskammern. Um Rechte gegenüber dem Unternehmen auch geltend zu machen, müssen bestimmte Dinge beachtet werden. So müssen die Baumängel nach Ort, Art und Umfang so genau wie möglich in einer Dokumentation beschrieben werden. Fotos sind dabei unabdingbar. tz mit homesolute