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RUND UMS HAUS - PLANEN, BAUEN, WOHNEN, RENOVIEREN

Auf welche Details ist beim Kauf einer Wohnung zu achten?

Vor Vertragsunterzeichnung sollte man sich eine Immobilie genau anschauen

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Beim Kauf einer Eigentumswohnung gibt es einiges zu beachten. Foto: MZ-Bau

Seit Jahren boomt der Immobilienmarkt. Zwar gehen die Zeiten der billigen Kredite gerade zu Ende, aber der Erwerb von Eigentum bleibt immer noch eine sichere Anlage für die eigene Altersvorsorge. Insofern ist das Interesse an Bestandsimmobilien ungebrochen, die Preise zurzeit hoch. 

Dabei wird gerade der Erwerb von Eigentumswohnungen immer beliebter. Dazu kommt noch, dass der Bau von Einfamilienhäusern - dem bisherigen Goldstandard des Eigentums - aus dem Blickwinkel der Nachhaltigkeit und des Klimawandels zunehmend kritisch bewertet werden. Die Zukunft des Wohnens scheint eher kleinteilig zu werden. Das bedeutet, dass Eigentumswohnungen in den nächsten Jahrzehnten - besonders in Ballungsgebieten - zunehmend in den Fokus zu rücken scheinen.

Fallstricke bedenken

Sie sind natürlich auch günstiger zu haben als Häuser. Eine erhebliche Investition sind sie aber trotzdem noch. Deswegen sollte man sich auf den Kauf einer Eigentumswohnung bestens vorbereiten und sich vorher über die möglichen Fallstricke schlau machen.

Ein Gutachter erkennt Mängel. Foto: Der Hausinspektor

Das betrifft etwa den Bereich Sonder- und Gemeinschaftseigentum. Da Eigentumswohnungen in einem Mehrparteienhaus liegen, gibt es sogenanntes Gemeinschaftseigentum, dass alle Parteien gemeinsam nutzen. Dazu gehören klassischerweise Bestandteile des Hauses wie Dach, Fassade oder Treppenhaus und Garten. Zum Sondereigentum, das nur der Wohnungseigentümer besitzt, gehört neben der Wohnung selbst normalerweise ein Kellerraum und eine Garage oder Carportplatz. Hier kann man ohne Rücksprache Änderungen vornehmen. Beim Gemeinschaftseigentum dagegen muss immer die Hausgemeinschaft gemeinsam entscheiden. In der Regel geschieht das bei regelmäßigen Treffen, die von einer beauftragten Hausverwaltung einberufen wird.

Welche Renovierungen stehen an?

Beim Kauf selbst ist es ein ganzer Katalog von Fragen, den es abzuarbeiten gilt. Da geht es um den Zustand des Objekts sowie des Grundstücks und der Nebengebäude. Die bisher erfolgten Renovierungen und Reparaturen müssen dokumentiert sein. Dazu ist es auch wichtig zu erfahren, ob demnächst wichtige Renovierungen auf dem Plan stehen. Hier ist die Hausverwaltung die erste Ansprechpartnerin.

Die Verwaltung kennt auch die Zahlungsbilanz des Verkäufers gegenüber der Hausgemeinschaft. Hier gilt es auszuschließen, dass es offene Rechnungen gibt, zum Beispiel für eine erfolgte Renovierung oder beim regelmäßig zu zahlenden Hausgeld, also den Zahlungen, aus denen die Verwaltung Unterhaltungen oder Reparaturen am Gemeinschaftseigentum bestreitet.

Im Zweifelsfall beraten lassen

Bei Bestandsimmobilien gilt zwar ein Gewährleistungsanspruch von fünf Jahren. Dieser wird im Kaufvertrag aber in der Regel nicht mit aufgenommen. Stattdessen heißt es beim Kauf meist: ,,Gekauft wie gesehen". Nachträglich auftretende Mängel gehen damit in die Verantwortung der Käufer über. Ein Nachweis, dass der Verkäufer einen Mangel böswillig verschwiegen hat, ist im Nachhinein schwierig zu führen.

Eine genaue Begutachtung des zum Verkauf stehenden Objekts ist also wichtig. Wer diese nicht selbst zureichend übernehmen kann, sollte im Zweifelsfall fachmännische Hilfe, etwa einen Sachverständigen, hinzuziehen. Die Kosten dafür sind immer geringer als die möglichen Belastungen eines späteren Streites.

Wer sich um die Einzelheiten rechtlicher oder baulicher Art nicht kümmern möchte, kann einen Makler mit dem Kauf beauftragen. Er kennt in der Regel auch gute Angebote in der Region. Allerdings sollte man sich im Klaren darüber sein, dass ein Makler zusätzliches Geld kostet. Die Kosten und den Nutzen einer Maklerprovision muss jeder Käufer für sich beurteilen. Seit Dezember 2020 gilt allerdings, dass bei einem Immobilienkauf die Maklergebühr auf beiden Parteien (in der Regel zu je 50 Prozent) aufgeteilt wird. Nur bei Mietobjekten gilt das Bestellerprinzip. Das heißt, dass der Besteller des Maklerauftrags normalerweise der Vermieter den Makler bezahlen muss. Damit sollen die Mieter entlastet werden.